כנראה שלעולם לא אשכח את השיחה ההיא. זה היה בחתונה של חבר מהעבר, בין המנה הראשונה לריקודים פגשתי לפתע חבר ילדות שלא דיברתי איתו שנים. כמה שאני שמחתי לפגוש בו - הוא שמח עוד יותר, ומיד הבנתי גם למה. אבל אחרי כמה דקות החיוך נמחק מפניו.
"מה שלומך ישראל, אתה עוד גר בחיפה?", שאל אותי החבר כשנפגשנו. "ברוך השם, כן", עניתי. "למה אתה שואל?", התעניינתי בחזרה. "יש לי בעיה", הוא אמר, והמשיך: "קניתי דירה בעיר לפני שנתיים. היא עומדת ריקה כבר שנה. אתה יכול לעשות לי טובה וללכת לראות מה קורה שם?".
>> למגזין המלא - לחצו כאן
כששאלתי איפה הדירה נמצאת, קיבלתי תשובה מעורפלת. "זה ממש ליד האזור החרדי, כמה מטרים מוויז'ניץ", אמר. אבל כשביקשתי את הכתובת המדויקת, התברר שמדובר בסמטה שמעולם לא שמעתי עליה. חיפוש מהיר בגוגל חשף שזו סמטה נידחת בלב שכונת חליסה הערבית. שנינו היינו בהלם, החבר שלידי החל להחוויר.
"למה בדיוק קנית שם?", שאלתי אותו, אבל התשובה שלו לימדה אותי היכן טמון שורש הבעיה. "זה שלוש דקות משכונה חרדית. אז בעוד כמה שנים זה בטוח יתחרד, ואז אמכור ברווח גדול, בעזרת ה'", אמר החבר, ספק מנסה להרגיע את עצמו ספק מתפלל.
אך התברר שכל מה שחשבנו היה רק קדימון, כאשר ביקרנו בנכס חטפנו הלם. הדירה לא הייתה ריקה כלל - פולשים ערבים כבר התגוררו בה, והחבר שלי מצא עצמו במערכה משפטית מסובכת ויקרה.
תופעה נרחבת
מאז אותה שיחה, אני מקבל פניות דומות כל כמה שבועות. אנשים מהמגזר החרדי שקנו דירות באזורים בעייתיים בחיפה, והתברר להם מאוחר מדי שההשקעה הפכה לסיוט. לכולם יש את אותה הצדקה: "זה ממש שלושה בניינים ליד חיידר תהילת שלמה" או "שתי דקות מהישיבה של בעלזא".
הגיע הזמן לעשות סדר בנושא, כדי למנוע נפילות דומות.
מה באמת קורה בחיפה?
בחיפה קיימות רק שתי שכונות עם ריכוז חרדי אמיתי: נווה שאנן, שבה אוכלוסייה ליטאית המרוכזת בעיקר סביב ישיבת נחלת הלויים, ושכונת הדר, עם אוכלוסייה חרדית מגוונת - אך מעורבת.
חשוב להבין: שכונת הדר אינה שכונה חרדית במלא מובן המילה. האוכלוסייה הכללית שם נמנית על שכבות סוציו-אקונומיות נמוכות, והשכונה דורגה לאחרונה במקום הראשון במדד השכונות המסוכנות בישראל. רחובות רבים הנמצאים מרחק יריקה מהריכוז החרדי מוזנחים מאוד ולרוב גדושים באוכלוסייה חלשה עד כדי מאורות פשע.
מה שקרה הוא שמצוקת מוסדות הלימוד הכריחה את הקהילות החרדיות לפתוח חיידרים וישיבות ברחובות מחוץ לשכונות המגורים שלהם - לעיתים באזורים ערביים או מסוכנים. זה יצר אשליה שהאזורים הללו "בתהליך התחרדות". אבל קרבה גיאוגרפית לחיידר אינה תוכנית מתאר עירונית. המציאות מוכיחה: השכונות לא "מתחרדות", והנכסים לא עולים בערכם.
"חתמנו על חוזה מרחוק - ומיד רצינו לברוח"
בחלק מהמקרים, חלק מהדירות הללו כן הושכרו לתקופות קצרות, מה שיצר אצל הבעלים אשליה שהנכס משתלם. אבל גם במקרים כאלה חשוב להבין שהמציאות בשטח מאוד מורכבת.
כך למשל, באחד המקרים שהגיעו אליי, השוכרים היו בעיקר עולים חדשים מרוסיה ששכרו דירה מרחוק דרך אתרים. הם ראו תמונות יפות של דירה משופצת, נוף לים, קרבה לתחבורה, והיה נראה להם מושלם - עד שהם הגיעו להתגורר במקום.
"הגענו ישר משדה התעופה לדירה. תוך שעה הבנו שטעינו. השכנים, הרעש בלילות, תחושת חוסר הביטחון. רצינו לברוח, אבל היינו קשורים בחוזה. ברגע שהוא נגמר - עזבנו ולא חזרנו" שח לי המשכיר המתוסכל מה שאמר לו השוכר הרוסי.
שורש הבעיה הוא שאין אוכלוסייה מקומית שמעוניינת לשכור דירות באזורים אלה. וכך הנכס היקר שהושקעו בו דמים יקרים - נשאר ריק ללא שוכרים.
איך נמנעים מהמלכודת?
מומחי נדל"ן ממליצים על מספר צעדים ברורים לפני כל רכישה:
- ביקור מעמיק בשטח - לא רק לראות את הדירה ביום, תבואו גם בלילה. חובה להגיע למקום בשעות שונות ולחוות את האווירה האמיתית.
- שיחות עם תושבים מקומיים - לא להסתמך על המתווך, דברו עם אנשים שגרים באזור שנים. כך תקבלו תמונה מלאה ובלתי אמצעית של המצב במקום.
- בדיקת נתוני שוק - תבדקו בעצמכם: כמה דירות נמכרות באזור? כמה זמן הן עומדות למכירה? מהם מחירי השכירות? העובדות אינן משקרות, והן משקפות באופן חד משמעי את המצב.
- התעלמות מהבטחות עמומות - גם אם אומרים לכם הבטחות בסגנון "זה בטוח יתחרד" או "בעוד שנתיים זה יהיה שווה הרבה יותר" - תדעו שלא מדובר בעובדות, אלא השערות.
לסיכומו של דבר, חשוב לי לומר למשקיעים הצעירים שמחפשים דירה בחיפה: אל תחפשו את הדירה הזולה ביותר. במקום זה, השקיעו זמן בהבנת והכרת האזור. דירה 'זולה' שלא ניתן להשכיר או למכור היא בזבוז כסף, לא עסקה.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות