על פי אומדן לא רשמי, כמחצית מהדירות בישראל אינן רשומות בטאבו, כי אם במנהל או בחברה המשכנת. רבים שואלים מהי חשיבות הרישום בטאבו כאשר בקניית הדירה ערכנו חוזה כדת וכדין אצל עו"ד ואף הזכויות של הדירה נרשמו על שמנו בחברה המשכנת או במינהל.
אז כך, למעשה גם דירה שלא רשומה על שמכם בטאבו היא שלכם. ואם עמדתם בכל תנאי חוזה המכר ושילמתם את כל מה שהתחייבתם סביר להניח שאף אחד לא יוכל להוציא אתכם מהדירה ותוכלו לחיות בה בעושר ובאושר לאורך שנים. אך למרות כך לדירה שרשומה על שמכם בטאבו יש ערך מוסף וכפי שנפרט להלן:
זכות קניינית מול זכות חוזית
החוק הישראלי מכיר בשני סוגי זכויות עקרוניות במקרקעין. הראשונה היא זכות בעלות, או בלשון החוק: זכות קניינית בנכס, והשנייה היא זכות חוזית. כאשר רוכש אדם דירה ורושם אותה על שמו בטאבו היא הופכת להיות רכושו הקנייני, דבר המונע יכולת ערעור על זכות זו. לעומת זאת, זכות שאינה רשומה בטאבו מוגדרת בחוק כזכות חוזית שאמנם גם לה מעמד איתן, אך היא אינה מקנה לבעל הנכס את הביטחון שרישום קנייני בטאבו מקנה לו, ועל כן מעמדה נחות יותר.
לשם דוגמא נציין את סעיף 9 לחוק המקרקעין: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה"
משמעות סעיף החוק היא שאם רכש ראובן דירה כדת וכדין, ויום לאחר מכן או חודש אחר כך מכר אותה בעל הדירה שוב לשמעון שהספיק להשלים את הרישום (בתנאי כמובן שהרכישה נעשתה בתום לב, ומכירת הדירה בעבר נעלמה מידיעתו), תעבור הדירה לרשותו של שמעון, למרות היות ראובן הרוכש הראשון מבחינה כרונולוגית. הטעם לכך הוא כי זכותו של שמעון נעשתה זכות קניינית הרשומה בטאבו, ואילו לראובן ישנה זכות חוזית בלבד, וכלל הברזל הוא שכאשר זכות קניינית וזכות חוזית באות לידי התנגשות, תגבר תמיד הזכות הקניינית.
בירוקרטיה
החסרונות המשמעותיים בעבודה מול המינהל הוא הסירבול והבירוקרטיה בכל הליך. לשם דוגמא, העברת זכויות עשויה להימשך שבועות ארוכים במנהל, כאשר בטאבו נעשית ההעברה באופן מיידי כמו כן כמעט כל פעולה משמעותית בנכס כרוכה באישורים של המינהל, ובמקרים רבים גם נידרש לשלם עבור כך.
שווי כספי
על פי הערכות וסקרים שנערכו בעבר , מסתבר כי לבעלות הרשומה בטאבו ישנה גם שווי כלכלי. דירה הרשומה בטאבו מוסיפה כ- 5% לשוויה בהשוואה לדירה דומה שאינה רשומה בטאבו. ומהסיבות שמנינו לעיל הגיוני בהחלט שלדירה שרשומה יהיה ערך כלכלי מוסף.
איך עושים זאת?
על פי רוב בחוזי המכר נקבע כי על הקבלן לרשום את הדירות והנכסים תוך "זמן סביר" בטאבו, והקבלן מחתים את הרוכשים על טופס ייפוי כוח המאפשר את ביצוע הרישום על ידי עורכי דינו. בדרך כלל אף נגבה שכר טרחה מראש בתמורה לביצוע הרישום.
חרף זאת, עשוי תהליך הרישום להימשך שנים ארוכות, כאשר הקבלנים לא מגלים מוטיבציה גדולה בעניין, בפרט בזמן ששכר הטרחה כבר שולם מראש כחלק מעסקת המכר.
ישנם מקרים בהם סיבות אובייקטיביות טהורות הן שמונעות מהקבלן את ביצוע הרישום, כגון אילוצי פרצלציה וכדומה, אך בחלק גדול מהמקרים נובע אי הרישום מהתרשלותו של הקבלן גרידא.
על כן מומלץ, במקרה של רכישת דירה מקבלן, לא לוותר לקבלן ולדרוש מהקבל בתוקף את סיומו של הליך הרישום. במקרים האחרים בהם לא מדובר ברכישה מקבלן או כשלא התחייב הקבלן לבצע את רישום הדירה כחלק מחוזה הרכישה, ניתן לבצע את ההעברה באמצעות עו"ד המתעסק בתחום המקרקעין בעלות נמוכה יחסית ובזמן סביר.
מדור זה מהווה שירות לציבור ונועד להעשרת הציבור בתחום דיני המקרקעין. אין האמור במדור זה מהווה תחליף לייעוץ או ייצוג משפטי הולם ואין לראות באמור בו ייעוץ או ייצוג משפטי אישי מכל סוג שהוא .כל העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.
שאלות ניתן להפנות לעו"ד ישראל תעיזי למייל law773@gmail.com
הצגת כל התגובות