משלב התכנון הראשוני - ללקיחת משכנתא: אחרי שבדקתם לכמה כסף אתם זקוקים לרכישת הדירה, זה השלב להתקשר לבנק ולבדוק מה סכום המשכנתא שאתם יכולים לקבל. את הפנייה לקבלת אישור עקרוני להלוואה רצוי לעשות אפילו אם אין לכם את הפרטים המדויקים על הנכס. את הגשת הבקשה תוכלו לעשות טלפונית דרך המוקדים בבנקים השונים, הפתוחים בדרך כלל גם בשעות הערב, וכך תוכלו לחסוך לכם הרבה זמן.
בשיחה עם נציגי המוקד תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס שאתם מעוניינים לרכוש. לאחר עיבוד קצר של הפרטים יחזרו אליכם נציגי הבנק עם תשובה - קבלת אישור עקרוני לבקשה להעמדת הלוואה. תהליך הגשת הבקשה אורך לרוב כמה דקות ותהליך האישור העקרוני נמשך כמה שעות. האישור העקרוני מהווה מעין "אור ירוק" להמשך התהליך, והוא למעשה מעין בדיקה מוקדמת של גובה ותנאי המשכנתא שאתם יכולים לקבל, בכפוף לתנאי הבנק. חשוב לדעת כי הבקשה לקבלת אישור עקרוני אינה עולה כסף.
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
לעוד כתבות במדריך - לחצו כאן
זאב טפר מנהל תחום שיווק, לאומי למשכנתאות, הסביר מדוע חשוב להתייעץ עם יועצי המשכנתאות: "לליווי זוגות צעירים חשיבות רבה מבחינתנו. העובדה שהם רוכשים דירה ראשונה ואין להן ניסיון במשכנתא מחייבת אותנו להגדיל ראש מתוך אחריות ומחויבות לאותם זוגות.
השלב הראשון
אז אילו פרטים צריך להעביר לבנק? מספרי תעודות זהות של מגישי הבקשה, מצב משפחתי, מספר ילדים, מקומות העבודה וּותק, שכר נטו, הכנסות נוספות אם יש, ההון העצמי הקיים כולל סיוע מההורים למשל, ופרטי הדירה המבוקשת - מחיר הדירה, כתובת הדירה וגודלה. אם עדיין אין פרטים מדויקים, יש להעביר לבנק פרטים משוערים. בנוסף תצטרכו להציג את סכום המשכנתא שאתם מבקשים וגם את התאריך שבו אתם רוצים לקבל את הסכום מהבנק.
כמובן, האישור העקרוני לבקשת העמדת ההלוואה שתקבלו מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם בזמן הגשת הבקשה יאושרו ויאומתו, ולא יתגלו פרטים נוספים שימנעו מהבנק לאשר את בקשת המשכנתא.
מדריך משכנתא - כתבות קודמות :
הידעתם? אפשר לקחת פסק זמן מהמשכנתא
באיזו שיטה כדאי להחזיר את המשכנתא
מה צריך להביא לבנק?
אחרי שקיבלתם את האישור העקרוני, הגעתם לתהליך קבלת המשכנתא. מדובר בתהליך שיכול לקחת בין כמה ימים לכמה שבועות.
לפגישה בבנק יש להביא בדרך כלל תעודת זהות, שלושה תלושי שכר אחרונים לשכירים, עצמאיים צריכים להביא שומת מס אחרונה, דפי חשבון של הבנק שבו מתנהל
ההוצאות הנוספות
חשבונכם, פרטים על הנכס המבוקש, חוזה רכישה אם כבר קניתם את הדירה, הוכחת בעלות של המוכרים על הנכס - נסח טאבו, ועוד. אם מדובר בבית שאתם בונים בעצמכם, יש להביא גם היתר בנייה ותוכניות מאושרות.
בפגישה עם בנקאי המשכנתאות תוכלו לקבל הצעות ריבית עבור כל אחד מהמסלולים שבחרתם או שהבנקאי תכנן אתכם. בשלב זה תצטרכו לבחון אם ההצעה מתאימה לכם. חשוב לזכור כי ההצעה מוגבלת בזמן, ולכן כדאי לבקש אותה רק לאחר שתחתמו על חוזה לרכישת הדירה.
ברגע שתחליטו לממש את ההצעה, תוכלו לפתוח את תיק המשכנתא בבנק. ההצעה כאמור מוגבלת בזמן, ולכן אם לא תבחרו לממש אותה בתקופה שתיקבע, ייתכן שיחול שינוי בהצעה של הבנק.
לאחר פתיחת תיק המשכנתא תתבקשו לחתום על כמה מסמכים. כמו כן, תקבלו מהבנקאי רשימה של פעולות ומטלות וטפסים שונים. רשימת הטפסים מותאמת לסוג הנכס והמקום שבו הוא רשום - למשל טאבו, מנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת. לאחר ביצוע כל הפעולות הנדרשות והחתימה על המסמכים יישלח תיק המשכנתא לבדיקה ולאישור סופי. לאחר קבלת האישור יועבר אליכם הכסף.
ביטוח משכנתא
לצורך השלמת תהליך קבלת המשכנתא עליכם לרכוש שני סוגי ביטוחים שבהם הבנק הוא המוטב, כלומר הבנק מקבל את כספי הביטוח במקרה שבו הביטוח מופעל.
הביטוח הראשון הוא ביטוח חיים – מטרתו לשלם כבטוחה נוספת לבנק וכן להגן על בני המשפחה במקרה של פטירת אחד הלווים המבוטחים. במקרה כזה, חברת הביטוח שבה נרכשה הפוליסה תפרע לבנק את יתר ההלוואה שטרם נפרעה עד למועד פטירת הלווה, ובני המשפחה יוכלו להשתחרר מתשלום יתרת ההלוואה, בכפוף לתנאי הפוליסה.
הביטוח השני הוא ביטוח נכס – המשמש כבטוחה להלוואה, הואיל והנכס מהווה בטוחה עיקרית בהלוואה לדיור. ביטוח הנכס מגן מפני נזקים אפשריים בדירה כתוצאה מרעידת אדמה, סערה, שיטפון ועוד.
עלות הביטוחים הנדרשים למשכנתא קיימת לאורך כל תקופת החזר המשכנתא, ויש להביא אותם בחשבון כשמתכננים את החזר המשכנתא שלכם.
עוד כתבות על משכנתא:
פירעון משכנתא, כך תעשו את זה נכון
למחזר: כך תקבלו תנאים טובים על המשכנתא
מדריך: כל העלויות הבלתי צפויות בדרך לדירה
הגבלות בנק ישראל
בנק ישראל הגביל את אחוז המימון למשכנתא על דירה ראשונה ל-75% משווי הדירה. כלומר אם ערך הדירה הוא 1,000,000 שקלים – תוכלו לבקש סכום מקסימלי של 750 אלף שקלים מהבנק כמשכנתא.
זאב טפר מבנק לאומי הוסיף: "אנו רואים שרבים מרוכשי הדירה הראשונה מבקשים את מקסימום אחוז המימון האפשרי לפי מגבלות בנק ישראל - 75% מימון".
על-פי הנחיות בנק ישראל, קיימות מגבלות באשר לתמהיל המשכנתא שניתן לקחת. ההנחיות במקרה של משכנתא חדשה הן: לפחות שני שלישים מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות שבהן הריבית קבועה או משתנה לעתים רחוקות – כל חמש שנים או יותר. כלומר רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואה בריבית משתנה לתקופה הקצרה מחמש שנים.
בנוסף, על-פי הנחיות בנק ישראל, לפחות שליש מתמהיל המשכנתא חייב להיות במסלולים בריבית קבועה – צמודים למדד או שאינם צמודים למדד.
ההגבלות חלות רק על הלוואות חדשות בלבד. אם אתם ממחזרים משכנתא שנלקחה לפני ההכרזה על ההגבלות, אתם יכולים להישאר עם שיעור רכיב הריבית המשתנה שהיה במשכנתא המקורית או להפחיתו.
השינויים שמשפיעים עלינו
לכל אחד יש צרכים שונים ויכולות שונות. לכן כל מי שמתכנן משכנתא מתמקד בצורך אחר. עם זאת, קיימים גורמים שתמיד חשוב לקחת בחשבון כשמתכננים שילוב במסלולי הלוואה.
פיזור סיכונים - כדאי לא להיות תלויים מדי בגורם כלכלי אחד. אם חלק גדול מדי מהמשכנתא צמוד למדד, אז עליית המדד עלולה "להקפיץ" את ההחזרים החודשיים.
גמישות - ייתכן שבעתיד, עוד לפני תום תקופת המשכנתא, תרצו
לשנות חלק ממסלולי ההלוואה (מחזור משכנתא) או להחזיר חלק מההלוואה (פירעון מוקדם). במקרה כזה תידרשו לשלם לעתים עמלת פירעון מוקדם – תלוי במסלול שבחרתם.
שינויים ביתרת ההלוואה - חשוב לבחון מה יקרה ליתרת ההלוואה לאורך זמן, האם היא יורדת או שיתרת ההלוואה יכולה לעלות בשנים הראשונות, למשל בשל הצמדה למדד המחירים לצרכן.
חשיפה לשינויים גלובליים - סכום הלוואה במטבע חוץ נתון להשפעה של שינויים גלובליים שמתרחשים מחוץ למשק הישראלי. לכן, בהלוואות אלה קיימת אפשרות שההחזר החודשי שלכם ישתנה במידה משמעותית.