אאא

א.      מקור הדין

המשנה בבא בתרא (יא ע"א) אומרת כי פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה, יכול להתבצע רק באופן שיותיר לכל שותף חלק מקרקעין אשר גודלו מאפשר להמשיך ולקיים את השימוש המקורי של המקרקעין.  

עוד מבואר במשנה כי ככל והחלוקה תגרום להותרת חלק מקרקעין קטן אשר לא ניתן לקיים בו את השימוש המקורי, הרי שלא תעמוד לשותפים הזכות לכפות על חלוקת המקרקעין ופירוק השיתוף "אין חולקין את החצר עד שיהא ארבע אמות לזה וארבע אמות לזה ולא את השדה עד שיהא בה תשעה קבין לזה ותשעה קבין לזה ר' יהודה אומר עד שיהא בה תשעת חציי קבין לזה ותשעת חציי קבין לזה... זה הכלל כל שיחלק ושמן עליו חולקין ואם לאו אין חולקין..."

מדברי המשנה עולה כאמור, כי לא ניתן לפרק את השיתוף ולחלוק את הקרקע באם לא תיוותר לשותפים חלקת קרקע מינימאלית אשר ניתן לקיים בה את השימוש המקורי של קרקע השותפות. 

נחלקו הראשונים מדוע במקרה שבו החלוקה תותיר לשותפים חלקי קרקע קטנים שאינם ראויים לשימוש המקורי, אין לשותפים זכות לכפות על פירוק השיתוף וחלוקת הקרקע.  הרא"ש (כלל צח סי' ז, ב"ב פ"א סי' לז) סובר כי חכמים תיקנו דין חלוקה משום "קדירה דבי שותפי לא קרירא ולא חמימא" ועל כן בקרקע שיש בה כדי חלוקה קיימת לכל שותף זכות להתנתק מהשותפות באמצעות כפייה על החלוקה , אבל בקרקע שאין בה כדי חלוקה, חכמים לא הקנו לשותפים זכות כפיה לפירוק השותפות, וממילא הזכות המקורית של כל שותף לעשות שימוש בכל קרקע השיתוף איננה נפגעת ואיננה מוגבלת

הרשב"א (שו"ת ח"א סי' תתקנז, ח"ב סי' קמא) סובר כי מדין "ועשית הישר והטוב"  חכמים תיקנו דין חלוקה וכפיה על פירוק השיתוף רק במקרה בו החלוקה תותיר לכל אחד מהשותפים קרקע בהיקף שאינו פוגע בשימוש המקורי, אבל בקרקע שאין בה דין חלוקה חכמים לא תיקנו דין חלוקה וכפיה על פירוק השיתוף. 

במשנת ר' אהרון (הלכ' שכנים פ"ב ה"י ) כי בעל המאור והרמב"ן נחלקו בטעם הגבלת זכות פירוק השיתוף בקרקע שאין בה דין חלוקה. לשיטת בעל המאור (ב"מ טו ע"ב ד"ה והיכא) הגבלת זכות החלוקה נובעת מההפסד שייגרם לשותפים באם הקרקע תחולק ויוותר ביד כל שותף חלקת קרקע קטנה שאיננה מתאימה לשימוש המקורי, ולשיטת הרמב"ן (במלחמות ה' ב"ב יא ע"א) הגבלת הזכות נובעת מהשעבוד לשימוש  שהשותפים הקנו זה לזה בעת הכניסה לשותפות, ממילא בקרקע קטנה שאין בה דין חלוקה, אין השותפים יכולים לפעול בניגוד להתחייבותם הראשונית ואין הם יכולים להותיר את אחד מהשותפים עם חלקת קרקע קטנה שלא ניתן לקיים בה את ייעוד הקרקע המקורי.

העולה מהדברים:

א.      בעלי דירות בבניין משותף יכולים להתנגד לדרישת בעל דירה לחלוק את שטח הגג או החצר לצורך ניצול השטח לבניה ככל והחלוקה תותיר בידי כל בעל דירה שטח קטן שאין בו כל שימוש.

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

ב.      ככל וחלוקת הגג או החצר יותירו שטח בהיקף המאפשר שימוש ראוי, אזי יכול בעל דירה לכפות על שאר בעלי דירות את חלוקת הגג או החצר.

ג.        יש מפוסקי זמנינו שהורו כי שטח בהיקף המאפשר שימוש ראוי עומד על כ-25 מ"ר, שטח שניתן לבנות בו יחידת מגורים קטנה. 

ד.      כיום במסגרת תוספת זכויות בניה ניתן בהרבה בתים לבצע תוספת בינוי על הגג  בהיקף של מספר דירות ואף בתוספת של מספר קומות, יש הסוברים כי לבעלי הדירות עומדת זכות להתנגד לחלוקת שטח הגג מכוח הטענה שברצונם להוסיף דירות על הגג או להשתתף בפרויקט חיזוק הבניין תמורת בניית דירות על הגג. 

 הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.

לתגובות: stern1416@gmail.com