ייפוי כוח בעסקאות נדל"ן / ב

השימוש בייפוי כוח בעסקות נדל"ן דורש הפעלת שיקול דעת ולקבלת החלטות אשר משליכות באופן ישיר על ממנה השליחות. מהו היקף הנאמנות שחב מיופה הכוח למשלחו? (יהדות)

הרב יהודה שטרן | כיכר השבת |
(צילום: שאטרסטוק)

בדרך כלל ייפוי כוח ניתן לאור נאמנותו של מיופה הכוח, ממנה השליחות כביכול מפקיד את כוחו בידי מיפה הכוח. הפקדה זו יוצרת הסתמכות של מיפה הכוח על השליח. לאור זאת יש לבחון ולהגדיר, מהו היקף הנאמנות שחב מיופה הכוח למי שהפקיד בידיו את מינוי השליחות.

הרמב"ם (הלכות שלוחין ושותפין פרק א הלכה ה) פוסק כי שליח שקיבל מאת ממנה השליחות מעות כדי לבצע עסקה, אך מקבל השליחות מעל בתפקידו ולא ביצע כלל את המבוקש ממנו, אין לממנה השליחות זכות תביעה כנגד השליח. ( יש לציין כי במקרים מסוימים כפי שפורט בשבועות האחרונים ביחס למארגן קבוצות רכישה שלא ביצע את תפקידו , יכולה לקום עילת תביעה לפיצוי בגין התרשלות ואי ביצוע השליחות).

בדומה לכך פסק הרמב"ם (הלכות מכירה פרק ז הלכה י) כי במקרה שמקבל ייפוי הכוח התחייב לקנות נכס עבור ממנה השליחות, אך השליח ביצע את רכישת הנכס לטובת עצמו, תוך הזנחה פושעת של ההתחייבות לממנה השליחות, אין לממנה השליחות עילת תביעה כנגד מיופה כוחו, אך בניגוד למקרה הקודם, במקרה זה הרמב"ם מגדיר את מיופה הכוח שמעל בתפקידו כרמאי.

מתוך דברי הרמב"ם עולה כי באופן עקרוני מיופה כוח או שליח אשר מעלו בתפקידם ולא ביצעו את דבר השליחות, לא קמה כנגדם עילת תביעה מידית, אך עם זאת קיימת הבחנה בין שליח שמעל בתפקידו ופעל לטובת עצמו, שהוא מוגדר כרמאי, לבין שליח שהתרשל ולא ביצע כל פעולה, אף לא לטובת עצמו, שמייפה הכוח רק יכול להתרעם כנגדו. החזון יחזקאל (בבא מציעא ז א) מבאר כי תרעומת מייפה הכוח כנגד השליח, אומנם איננה בעלת השלכה ממונית, אך מאחר ואין להתרעם על אדם מישראל, במקרה בו מיופה הכוח התרשל, קיימת הצדקה להתרעמות מייפה הכוח כנגד השליח.

הפוסקים סבורים כי ההבחנה בדברי הרמב"ם איננה תקפה בכל מקרה, לדעת הנודע ביהודה (שו"ת מהדורא תניינא אבן העזר סי' עא – עב) במקרה בו מיופה הכוח מודע כי ממנה השליחות סומך עליו באופן מוחלט, ואינו עשוי לבצע את דבר השליחות בעצמו, אזי ההתרשלות או ההימנעות מביצוע השליחות, עולה לכדי רמאות וממילא מיופה הכוח יהיה מוגדר כרמאי.

הגדרת מיופה כוח שסרח כמי שנקט בדרך עורמה ורמאות, איננה נובעת רק מהפרת הנאמנות כלפי מייפה הכוח, אלא היא מבוססת אף על הנזק שנגרם למייפה הכוח כתוצאה מהפרת הנאמנות. ייתכן כי אם השליח היה מודיע למייפה כוחו כי הוא איננו מעוניין בביצוע השליחות, מייפה הכוח היה נוקט בפעולות עצמאיות או בדרכים אחרות בכדי להגיע אל התוצאה הרצויה, תוצאה מיוחלת שהוחמצה, הרי היא חלל וחוסר שמוגדרים כנזק, גם אם לא ניתן לתבוע פיצוי נזיקי, פעמים אי ביצוע השליחות מוביל את מי שגרם לנזק, להיות מוגדר כרשע.

הגמרא (קידושין נט ע"א) אומרת כי עני המהפך בחררה- עני שביקש לזכות בדבר מה, ובא אחר ונטלה ממנו – בטרם הדבר המבוקש הגיע לידיו של העני, אדם אחר הצליח לזכות בדבר, הרי החוטף מן העני נקרא רשע.

נחלקו הראשונים (רש"י ור"ת בסוגיא) האם דין עני המהפך בחררה, חל גם בסיטואציה של זכיה במתנה או בדבר הפקר, שכן ניתן לטעון כי ביחס לזכייה בהזדמנות עסקית או במתנה וכדומה, אין לראות במי שטורח להשיגה ראשון כמוגן מפני תחרות, וזאת משום שגם חברו שמנסה לזכות בהזדמנות העסקית או במתנה מוגדר כעני ביחס להזדמנות העסקית, וממילא לא קיימת זכות ראשונים למי שטרח או זיהה ראשון את ההזדמנות העסקית.

לאור מחלוקת הראשונים ניתן לטעון, כי אם ממנה השליחות ייפה את כוחו של השליח לרכוש עבורו נכס, אך מיופה הכוח פעל כדי לרכוש את הנכס לעצמו, אזי אין לראות את השליח כמי שהפר את נאמנותו למייפה הכוח, שכן לדעת חלק מהראשונים בסיטואציות של הזדמנות עסקית וכדומה, לא נוצרת זיקת זכות ראשונים או זכות ממונית מכוח היושר והמוסר , ממילא אין כל מניעה למיופה הכוח לפעול כדי להשיג את ההזדמנות העסקית בעבורו. לאור זאת אם רכישת הנכס מוגדרת כהזדמנות עסקית, ממילא מיופה הכוח לא יהיה מוגדר כרשע, מדין עני המהפך בחררה (אומנם ייתכן כי הוא מוגדר כרמאי משום שהפר את ההסתמכות של ממנה השליחות).

בשו"ת אגרות משה (אבן העזר חלק א סי' צא) כתב כי אומנם ניתן לטעון שביחס לסיטואציות של הזדמנויות עסקיות, אין חלות לדין של עני המהפך בחררה(המתחרה אינו מוגדר כרשע), אך ייתכן כי מיופה כוח או שליח יהיה מנועים מלבצע עסקה לטובת עצמם תוך הפרת חובת הנאמנות למייפה הכוח.

סברת האגרות משה היא, כי אומנם יחסי המהפך בחררה אל מול מי שמבקש גם הוא לזכות בחררה, הם יחסים שווים, שהרי אין שום סיבה להעדיף מתחרה אחד על רעהו, אך יחסי השוויון הללו שוררים ותקפים כל עוד התחרות נסובה על הזדמנות עסקית או זכייה מן ההפקר וכדומה, וזאת משום שאין להעדיף זכות של אחד על פני השני, אבל בסיטואציה שעל אחד מן המתחרים חלה חובת נאמנות, כגון חובת נאמנות בגין ייפוי כוח, ממילא יחסי המתחרים אינם יכולים להיות שווים, משום שהמתחרים אינם מחזיקים באותה זכות להתחרות על ההזדמנות העסקית, שהרי אחד מן המתחרים חב נאמנות כלפי מייפה כוחו, וממילא דיני הנאמנות מונעים ממנו להשתתף בתחרות העסקית.

אם נקבל את ניתוח הזכויות הנ"ל, אזי יחסי הכוחות בין המתחרים הם אינם יחסים שווים, ולכן למתחרה הראשון קיימת זכות עודפת על פני מיופה הכוח שמנוע להתחרות.

מתוך הדברים עולה, כי מיופה כוח שהתרשל ולא פעל כלל, יכול מיפה הכוח להתרעם על השליח ופעמים תקום גם חובת פיצוי( כגון במקרה של נזק וודאי ומוגדר, כפי שפורט במסגרת הדיון על מארגני קבוצות רכישה לפני מספר שבועות).

בסיטואציות שבהן מיופה הכוח פעל לטובת עצמו תוך העדפת טובתו האישית על פני טובת מייפה הכוח אזי ייתכן כי מיופה הכוח יוגדר כרשע וזאת מלבד הגדרתו כרמאי בגין הפרת תובת הנאמנות שלו.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com

הכתבה הייתה מעניינת?

תהילים להצלחת ולרפואת חיילי צה״ל ולהשבת החטופים

-נקראים כעת
-פרקים נקראו
-ספרים נקראו
לקריאת תהילים והוספת שמות לתפילה

תהילים להצלחת ולרפואת חיילי צה״ל ולהשבת החטופים

-נקראים כעת
-פרקים נקראו
-ספרים נקראו
לקריאת תהילים והוספת שמות לתפילה
עכשיו בכותרות