אאא

א)     בעל דירה העושה שימוש מקובל  בשטח משותף או באוויר החצר המשותפת, איננו  קונה בעשיית השימוש זכות שימוש בלעדית (חזקת שימוש), וזאת משום שהשותפים אינם מקפידים זה על זה בעשיית שימושים מקובלים, ועשיית השימוש איננה מעידה שהשותפים הסכימו להקנות לשותפם זכות שימוש בלעדית בחלק מסוים של הנכס.[1]

ב)      עשיית שימוש שאינו רגיל וסביר כגון גידור של חלק מהחצר המשותפת, הצבת ריחיים בחצר או גידול בהמות הגורמות למטרד וכדו' עשויה להקנות זכות שימוש בלעדית וזאת כאשר השותפים האחרים לא מחו ולא הביעו את אי הסכמתם על עשיית השימוש החריג.[2]

ג)       ככל ונרכשה חזקת שימוש הרי שהיא מוגבלת לשימוש המיוחד שנעשה ואין היא מזכה בעשיית שימושים אחרים.[3]

ד)      למרות קיומה של חזקת שימוש בחלק מסוים של החצר המשותפת, אין בכוחה כדי למנוע משאר השותפים לבנות על גבי השטח בו קיימת למי מהשותפים חזקת שימוש, וזאת משום שחזקת שימוש איננה חזקה בגוף הקרקע. לאור האמור בעלי הדירות בבניין המשותף רשאים לנצל את זכות הקניין שלהם בגוף הקרקע ולבנות תוספת לדירתם על גבי השטח בו קיימת למי מהדיירים חזקת שימוש.[4]

ה)      לאור האמור עולה כי בעל דירה הבונה את סוכתו באופן הגורם לאיזו הפרעה לשכנים, כגון שבנה את סוכתו בשטח החנייה או על שביל מעבר וכדו', יכול הוא לקנות בכך חזקת שימוש לבניית סוכתו וזאת ככל שבעלי הדירות בבניין לא מחו על ההפרעה ועל בניית הסוכה בשטח המשותף, וממילא שתיקת השכנים מתפרשת כהסכמה להקנות זכות שימוש לבניית הסוכה בשטח המשותף.   

ו)        בעל דירה שקיבל את הסכמת  בעלי הדירות בבניין המשותף להוסיף מרפסת לדירתו, אין הוא קונה בכך גם את האוויר שמעל המרפסת לצורך בניית סוכה, וזאת משום שאין סברה לומר כי הסכמת בעלי הדירות לבניית מרפסת כוללת גם וויתור על זכות השימוש ועל זכויות הבניה באוויר שמעל המרפסת, וממילא רשאים בעלי דירות בקומות שמעל המרפסת לבנות גם הם מרפסת או תוספת בניה לדירתם.

• עשו לייק לעמוד הפייסבוק של 'כיכר השבת' ותישארו מעודכנים

ז)       ככל ובונה המרפסת ביקש את הסכמת בעלי הדירות לעשיית שימוש באוויר הרכוש המשותף גם לבניית סוכה, אזי מסתבר שהסכמת בעלי הדירות לבניית המרפסת והסוכה מהווה הקניה של זכות באוויר הרכוש המשותף לבניית מרפסת והאוויר שמעליה לצורך בניית סוכה. 

ח)     נחלקו הפוסקים האם חזקת שימוש דינה כחזקת קרקע וממילא היא נרכשת לאחר עשיית שימוש של ג' שנים ללא מחאה או שהחזקה נרכשת עם עשיית השימוש באופן מיידי וככל שמי מהשותפים לא מחה.[5]

 

הערה: הדברים נכתבו לעיון וכמראה מקום ואין בהם כדי הוראת הלכה למעשה אשר עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו. 



[1] משנה בבא בתרא מב ע"א "האומנין והשותפין והאריסין והאפוטרופין אין להם חזקה..."

גמרא בבא בתרא נז ע"ב "...הכא בחצר השותפין עסקינן דבהעמדה כדי לא קפדי אמחיצה קפדי..."

שולחן ערוך חושן משפט הלכות חזקת קרקעות סימן קמט סעיף א "ראובן שאכל שדה שמעון שני חזקה וטען שהיא לקוחה בידו, והביא שמעון עדים שהיא ידועה לו, וכן הביא עדים שראובן ידוע שהוא שותפו או אריסו או אפוטרופוס, ומפני זה לא מיחה, תחזור השדה לשמעון וישבע היסת שלא מכר ולא נתן. אבל אם לא הביא שמעון ראיה שראובן היה שותף או אריס, אלא ראובן הודה מעצמו (ואמר): הן הוא שותפי ומכר לי, נאמן במגו שהיה יכול לומר שלא היה שותפו מעולם."

[2] שולחן ערוך חושן משפט הלכות שותפים בקרקע סימן קסא סעיף ה "אחד מהשותפין בחצר שבקש להעמיד בה בהמה או ריחים, או לגדל בו תרנגולים, חבירו מעכב עליו. וכן שאר דברים שאין דרך בני המקום לעשותם בחצרותיהם, בכולם השותפין מעכבין זה על זה..."

רמ"א חושן משפט סימן קמ סעיף טו: "ואפילו היה לו חלק בחצר בשותפות, אם הוא מקום שדרכן להקפיד בזה, או שעשו שאר דברים שדרך להקפיד עליו ולא הקפידו עליו, הוי חזקה למה שהחזיק..."

[3] רמ"א חושן משפט הלכות נזקי שכנים סימן קנג סעיף יב "מי שהחזיק בחצר חבירו לשפוך בה מי כביסה אחת, ממחין בידו שלא ישפוך בה חמשה כביסות. וכן אם החזיק למי גשמים, לא ישפוך שם מי כביסה (נ"י פ"ק דב"ב). אבל השופך שופכין ברשותו דרך ביב העוברת בחצר חבירו, אף על פי שלא החזיק אלא לדבר אחד, יכול לשפוך שם מה שירצה, הואיל דברשותו הוא שופך (שם ד"ד).

[4] השגת הראב"ד על הרמב"ם הלכות שכנים פרק ה' הלכה ה "אחד מן השותפין וכו' בד"א וכו' עד מקום לחבירו. א"א הירושלמי חולק עליו א"ר אלעזר המגדל תרנגולין בחצר שאינה שלו הרי זה חזקה א"ר יוסי ויאות מה נפשך אם יש לו לגדל הרי זה גדל ואם אין לו לגדל הרי החזיק ואומר אני כל אלו המחילות שאמרו שאין עמהם טענת מכירה או מתנה אין מפסידין ממנו קרקע מתורת מחילה ואם רצה לבנות בית בחצירו בונה וחזקתו בטלה מאליה אלא כ"ז שהחצר כך החזיק זה בתשמישו ועל דרך זה יתקיימו דבריו, עכ"ל."

ר"י מיגאש מסכת בבא בתרא דף נז עמוד א "ודוקא דהוי חזקה הוא דכל זמן שאין חולקין החצר אין יכול לעכב עליו שלא יעמיד שם בהמות ואף על גב דמרבה עליו את הדרך אבל מיהו בקרקע גופיה לא הוי חזקה אלא א"כ יש עמה טענה והיום או מחר אם יחלקו החצר יחלקו אותה בשוה"

[5] כעולה מדברי הסמ"ע  סי' קמ סע"ק כב לשיטת השו"ע חזקת שימוש איננה דורשת עשיית שימוש במשך ג' שנים, ולשיטת הרמ"א חזקת שימוש בין שותפים כדין חזקת קרקע נקנית לאחר ג' שנים של עשיית השימוש.

סמ"ע סימן קמ סע"ק כב "ובחצר השותפין הוא בהיפך, דאין הדבר תלוי בחזקת ג' שנים כלל אלא בהעמדת מחיצה, דאם העמיד מחיצה הוה חזקה לאלתר, דגם השותף מקפיד על המחיצה ומדשתיק אמרינן דמחיל ליה לגמרי, משא"כ בלא שותף דאין דרך למחול לגמרי, ואם לא העמיד מחיצה, אפילו החזיק ג' שנים ובא בטענה לא הוה חזקה בשותפין, ע"ש ותמצא כן מבואר בהמגיד משנה. ומ"ש מור"ם בהג"ה דאפילו היה לו חלק בחצר בשותפות כו' דהוי חזקה, הא כתב בצידו דהיינו דוקא בדבר שדרכו להקפיד כו' וכדמסיק, אבל לא בהעמדה גרידתא. אלא שקשה דלא הו"ל למור"ם ז"ל לסתום ולכתוב ואפילו היה לו חלק כו', עד ה"ל חזקה, דמשמע דחזקת שותפין בדבר שדרכן להקפיד הוא דומה לחזקה הנ"ל דחבירו, וזה אינו, דהא כבר נתבאר דהרמב"ם ור"י מגאש ס"ל דבשותף הו"ל חזקתו לאלתר בדבר שרגילין להקפיד עליו והוא לא קפיד, דאמרינן דודאי מחיל ליה לגמרי. ואפשר דסתם מור"ם וכתב כן מפני שהוא ס"ל כן להלכה [ע"פ מ"ש הריב"ש בתשובה סי' רמ"ח ע"ש] דגם בשותף אין חזקתו לאלתר, ומפני שלא כתב המחבר לפני זה בהדיא דעת הרמב"ם, מש"ה לא כתבו בשם י"א ודוק:"