הבעלים של חברת בונוס מסביר בראיון בלעדי איך גוף מימון קטן יכול לחולל מהפכה במחירי הדיור - ומתי כדאי לקנות דירה

“אני נשוי ואב לשלושה, רואה חשבון בתוארי והבעלים של חברת בונוס”, מציג עצמו גולדיאן. “אנחנו נותנים אשראי לגופים גדולים, לליווים לחברות וליזמים, ערבויות חוץ בנקאיות ועוד הרבה פתרונות מימון מיוחדים”.

פריצת דרך היסטורית: הפעם הראשונה מחוץ לבנקים

“אנחנו הראשונים שקיבלו רישיון להנפיק ערבויות חוק מכר כחברה פרטית שאינה בנק או חברת ביטוח”, מסביר גולדיאן. הוא מפרט את המשמעות: “כל אדם שרוכש דירה אמור לקבל ערבות חוק מכר. זאת אומרת מקום שבו הוא שילם כספים עבור רכישת דירה ומסיבה כלשהי הוא לא יקבל את הדירה, באמצעות הערבות הוא יקבל חזרה את כספו”.

ש

אברך ביום, משקיע בלילה: הקמפוס הישראלי לנדל"ן

ציקי גל|מקודם

מי יכול לתת ערבויות כאלה? “הגופים שרשאים לתת ערבויות חוק מכר הם גופים חזקים, שיש להם הון עצמי ניכר, שעברו רגולציה קפדנית, נבדקו על ידי המערכות הגדולות - משרד האוצר, משרד השיכון וכן הלאה, וקיבלו אישור לתת את הערבות הזאת”.

פינוי בינוי: האתגר הגדול

כשהשיחה עוברת לפינוי בינוי, גולדיאן מחדד: “בתל אביב אין כבר קרקעות חופשיות. מה הולכים לעשות? הולכים לעשות פינוי בינוי. נניח יש מתחם של מאה יחידות דיור שצריך להרוס אותם ולבנות 300. בעת הריסה של מאה דירות, מה מחויבים לעשות על פי חוק? לספק לדיירים של המאה דירות ערבות חוק מכר."

התוצאה? “עלות ערבות חוק מכר גדלה כי ב- Day oneנתת על 100 יחידות דיור במחיר המלא שלהם”.

איך תחרות יכולה להוריד מחירים

“יש לכם יכולת בעצם ליצור תחרות ונגיד להוריד את זה מחמישה אחוזים לשלושה אחוזים?” שואל המראיין. גולדיאן עונה: "כן, זה אפשרי".

הסיבה? “מחירי הדירות צריכים לרדת ב-45%-50% כדי שבכלל תהיה סיבה להחזיר למישהו את הכסף. ואם מחירי הדירות באמת ירדו ב45% - 50%, הכלכלה במדינת ישראל תקרוס. זה לא יקרה”.

איך זה עובד: המתמטיקה מאחורי הערבויות

גולדיאן מסביר את המנגנון: “יזם שמעוניין להתחיל פרויקט צריך כ- 20% הון עצמי. מעבר לזה נדרש היזם בבצ"מ של כ- 5%, בנוסף כל מממן דואג שיהיה כ- 20% רווחיות. בסכימה מדובר בכ- 45% של שווי הדירה, שהוא בכלל לא כספו של הרוכש בהתחלה”.

הסוד: איך חברה "קטנה" משפיעה על השוק הגדול

אריק מציג את האנלוגיה המרתקת: “תחשבו בזמנו, כשהיינו משלמים על הטלפון הנייד, 3,000 ₪ לחודש, 4,000 ₪ והיום התשלום ירד 35 ₪. מי בסוף הוריד את המחירים? חברת גולן, שהיא חברה קטנטנה שבאה וקבעה כי היא גובה רק 35 ₪’. אומנם לא הייתה לה את יכולת לתת שירות לכל המשק (כי הייתה חברה קטנה), אך בסופו של דבר היא השפיעה על הכל”.

“גם גוף קטן כמונו, שיש לנו רק כמה מיליארדי שקלים בתוך שוק שהוא הרבה יותר מכמה מיליארדים, יכולים להשפיע - וזה מה שיקרה”, הוא מסכם.

מה מייחד את השירות בבונוס

“תאר לך שיהיה לך את הטלפון האישי של מנהל הבנק. אתה מבין שאתה נמצא בעולם אחר”, מסביר גולדיאן. “במשרד עובדים שמאים, כלכלנים, עורכי דין ורואי חשבון שנותנים שירות וייעוץ אישי ללקוחות”.

למי מיועדים השירותים

"אנחנו לא נותנים לאנשים פרטיים בסכומים קטנים", מבהיר גולדיאן. "אנחנו נותנים לאנשים שהם יותר כשירים. אנשים כשירים זה אנשים נורמטיביים, שיש להם כסף, שיש להם הון. ואנחנו מתעסקים בתחרות".

השאלה של מיליון השקל: האם לקנות דירה עכשיו?

כשמגיעים לשאלה הבוערת, גולדיאן נותן תשובה מורכבת: “אין לזה תשובה אחת, זה תלוי בהרבה מאוד דברים”.

הוא מנתח את המצב הנוכחי: “כיום העובדה היא שיש עצירה של מכירות ויש לחץ עצום על היזמים שנקלעים למצב שבו הם חייבים להוריד מחיר. בנוסף רואים שאנשים לא מצליחים לשלם את המשכנתאות שלהם”.

אבל יש גם לחצים בכיוון ההפוך: “מה הלחץ השני שאומר שהמחירים יעלו? ביקוש. אנשים צריכים מקומות לגור בהם. במדינת ישראל אין הרבה קרקעות. כל זוג שלישי מתגרש במדינת ישראל ,יש עלייה מאוד גדולה ובנוסף לכל במדינת ישראל יש את הילודה הכי גדולה במערב”.

מסר מיוחד לציבור החרדי

כשנשאל על יזמים חרדים, גולדיאן נרגש: “יש לנו פנייה, ודווקא בזמן האחרון, של הרבה מאוד חרדים, יזמים, רציניים מאוד, שמגיעים אלינו. אנחנו נותנים להם את השירות הכי טוב שאנחנו יכולים”.

הוא מסביר על הגישה המיוחדת: “יש יזמים שהם יזמים חדשים שבהחלט צריכים יותר התייחסות, יותר ליווי. אנחנו מצמידים אליהם את השמאים שלנו והצוות כולו שנותן ייעוץ וליווי".

גולדיאן גם מספר: “הייתי לא מזמן בכנס פה בירושלים, שבאמת ניסה לקדם את היזמות החרדית. השתתפו שם אנשים מכובדים, כולל שר השיכון והיה מאוד מעניין. יש באמת פעילות נרחבת של החרדים ביזמות”.

האזהרה: לא כל השקעה כדאית

“חלק מהעניין הוא שאנחנו בוחנים את הפרויקט, הנכס או כל מה שאותו יזם רוצה להשקיע בו”, מספר גולדיאן “ומגיעים עוד בשלב די מוקדם, כך שכל עצה שלנו היא מאוד קרדינלית, היא מאוד ברורה- האם יש פרויקט כדאי ליזום או לא. תמשיך עם זה, או תעצור”.

הוא מוסיף באופן כנה: “יש לבונוס אינטרס מובהק לבחון את הפרויקט מא' עד ת'. המטרה העליונה היא שהיזם יצליח, ירוויח ויאכלס פרויקטים במדינת ישראל. הגיעו אליי הרבה אנשים שבזכות הייעוץ שלנו ניצלו מהשקעה לא טובה”.

מסר התקווה: שינוי אמיתי בפתח

בסיום הראיון משאיר גולדיאן מסר של תקווה עבור כל מי שחולם על מחירי דיור סבירים יותר. האנלוגיה לחברת גולן בשוק הסלולר מוכיחה שגם שחקן קטן יכול לחולל מהפכה בשוק גדול והפעם זה עשוי לקרות בתחום הקריטי ביותר - הדיור.