במסגרת השינויים הדרמטיים המתרחשים בהתחדשות עירונית לסוגיה, הוציאה השבוע רשות ההתחדשות העירונית מסמך מדיניות שלא הפתיע יזמים ואנשי מקצוע המעורים בתחום.
בבסיסו, קובע המסמך מדיניות חדשה בכל הקשור לתמורה אותה יקבלו דיירים בפרויקטים של "פינוי בינוי". המדובר, בתמורה הנוגעת לשטח המטרים בדירה החדשה אותם הם צפויים לקבל בסוף הליך ההתחדשות. עד היום, נהוג היה, כי בעלי הדירות מקבלים תוספת של 25 מטרים בדירתם החדשה, ביחס לזו הקודמת.
במסגרת מסמך המדיניות נקבע, כי מעתה, ובהליך מדורג שייקח מספר שנים, יופחתו המטרים הניתנים לדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי, כך שהתוספת תעמוד על 12 מטרים לדירתם.
שינוי זה במדיניות, מוביל להרמת גבות ואף טענות קשות, בפרט בכל הקשור לפגיעה בערך הכלכלי המופחת לכאורה, אותו יקבלו דיירים בסיומו של הפרויקט.
עדיפים 12 מ"ר ממשיים, מאשר 25 מ"ר על העץ
אלא שמה שנראה ברגע הראשון כפגיעה בדיירים, מתגלה בעיון מעמיק כלא פחות מהזדמנות לפריצת דרך ממשית אשר תניע פרויקטים רבים מסוג זה, ותוביל בעיקר לרווחתם של בעלי דירות ישנות.
תוספת השטח המטרי כיום, בגודל של 25 מ"ר, מובילה לא אחת לחוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט מצד יזם הבנייה, אשר הובילה בסופו של דבר לתקיעת פרויקטים רבים.
הפחתת כמות המטרים באופן המוצע, עשויה למעשה להפוך פרויקטים רבים לכדאיים כלכלית, ולתת תנופה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית.
תמהיל זה, מבטיח כדאיות כלכלית ליזם מחד, ורווחה פיזית וכלכלית לדיירים מאידך.
יתירה מכך, מסמך המדיניות נותן מענה אף למקרים בהם הרווח היזמי צפוי להיות גבוה במיוחד, תוך קביעה כי במקרה כזה תתבצע "חלוקת עושר" בין היזם לבין הדיריים, כך שאלו יהיו זכאים למטרים נוספים מעבר ל 12 המינימאליים.
תוצאת הדברים, כי מסמך מדיניות זה, על אף הרושם הראשוני שעולה ממנו, נועד בראש ובראשונה לפעול לטובת הדיירים – הן בעידוד פרויקטים חדשים על ידי הפיכתם לכדאיים כלכלית, והן במתן מענה פרטני למקרים שונים – בהם צפוי רווח גבוה, או בהם מדובר בדירות קטנות – מקרים המצדיקים מתן שטח מטרי גדול יותר לבעלי הדירות.
עו"ד דב מצנר הוא ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, ושותף מייסד בפירמת עורכי הדין – מצנר, גולדשטיין, רבי (MGR).