עבור משקיע נדל"ן מנוסה, האתגר האמיתי בעסקה הבאה הוא לעיתים רחוקות המחיר. הוא ההון העצמי הנדרש כדי לסגור אותה במהירות, ובאיזה מחיר הוא מגיע. כל שקל שמתקבל תמורת שעבוד של נכס קיים הוא שקל שמצמצם את חופש התמרון להמשך, ולעיתים גם מסכן את התיק כולו.
בדיוק זה היה האתגר שעמד בפני לקוח שפנה לאחרונה לוגשל משכנתאות והלוואות.
הלקוח, משקיע פרטי בעל מספר נכסים, זיהה הזדמנות נדל"נית במחיר נמוך משווי השוק. הוא נדרש להציג 800,000 ₪ הון עצמי בתוך לוח זמנים קצר.
הנתיב הבנקאי הקלאסי הציע את הסכום, אך תמורת שעבוד של אחד הנכסים המניבים בתיק. עבור משקיע שמתכנן את המהלך הבא ואת זה שאחריו, זו עלות נסתרת שגבוהה בהרבה מהריבית הנקובה.
פינת הדילמה: 16 שקלים לעוגיית "בריאות"? | ספוילר: אל תהיו פראיירים
כאן נכנסה לתמונה החלופה שווגשל בנתה. במקום מבנה ביטחוני מבוסס נכס, נבנתה הלוואה סולו על מלוא הסכום – 800,000 ₪ שהועברו לחשבון הלקוח בתוך ימים ספורים, בלי לגעת בנכסים הקיימים. התיק הנדל"ני נשאר נקי, חופש התמרון נשמר, והעסקה החדשה נסגרה בלוח הזמנים של המוכר.
ההיגיון מאחורי המבנה הזה הוא מה שמייחד את ההתנהלות של וגשל. ההלוואה נבחנה לא רק על בסיס הביטחונות, אלא על בסיס הפרופיל הפיננסי הכולל של הלקוח, ההיסטוריה שלו ויכולת ההחזר העתידית. גישה כזו דורשת היכרות עמוקה עם המגוון הרחב של מסלולי המימון הקיימים בשוק, בנקאיים וחוץ-בנקאיים, והיכולת להתאים את המסלול לפרופיל ולא את הפרופיל למסלול.
מתתיהו וגשל, מייסד החברה, מתייחס לעיקרון שמנחה את החברה: "משקיע נדל"ן רציני יודע שהנכסים שלו הם לא רק ביטחון, הם כלי עבודה.
ברגע ששועבדת נכס מניב כדי להזיז עסקה אחת, סגרת לעצמך דלתות לעסקאות הבאות. התפקיד שלנו הוא לפתוח את הדלת הזו מבלי לסגור את האחרות."זו בדיוק הסיבה שלקוחות חוזרים.
בשוק שבו רוב המתחרים מציעים את אותו פתרון מהמדף, היכולת להעמיד הון עצמי משמעותי במהירות, על בסיס פרופיל ולא על בסיס שעבוד, היא לא נוחות תפעולית. זהו יתרון תחרותי שמשפיע ישירות על התשואה לאורך זמן.
0 תגובות