כבר למעלה מעשרים שנה שאני עוסק בתחום הנדל״ן, ויכול לומר בפה מלא: נקודת הזמן הנוכחית היא אחת המיוחדות שראיתי. יש רגעים בשוק שבהם כל הכוכבים מסתדרים בשורה, והחכמים יודעים לזהות אותם. אנחנו בדיוק ברגע כזה.
הריבית יורדת - והכסף חוזר לזרום
לפני ימים ספורים, ב-5 בטבת תשפ״ו, בנק ישראל הפתיע את כולם והוריד את הריבית בפעם השנייה ברציפות לרמה של 4%. האינפלציה ירדה ל-2.4%, בדיוק באמצע יעד היציבות. והחשוב מכל: חטיבת המחקר של בנק ישראל צופה שהריבית תמשיך לרדת ותגיע ל-3.5% עד סוף השנה.
מה זה אומר בפשטות? המשכנתא שהייתה יקרה מדי בשנתיים האחרונות - הופכת לנגישה יותר. כל הורדת ריבית של רבע אחוז מוזילה את ההחזר החודשי בעשרות ואף מאות שקלים. אלו בשורות של ממש למשפחות שמחכות על הגדר.
שוק ההון כבר הבין - השאלה אם אתם מבינים
יש לי כלל פשוט: רוצה לדעת לאן שוק הנדל״ן הולך? תסתכל על הבורסה. מניות חברות הנדל״ן והבנייה בתל אביב זינקו בשבועות האחרונים בעשרות אחוזים. מדד ת״א-125 פתח את שנת 2026 בעליות חדות של כמעט 2% ביום אחד.
המשקיעים המוסדיים, אלה שיש להם צוותי מחקר ואנליסטים, כבר הריחו את מה שעתיד לקרות. הם קונים מניות של חברות בנייה כי הם יודעים שהרווחים שלהן עומדים לגדול. ואיך הרווחים גדלים? כשמחירי הדירות עולים והמכירות מתרבות.
מי שממתין לראות את העליות בלוחות המודעות - כבר יאחר את הרכבת.
היזמים כבר הימרו על העתיד
ההוכחה החזקה ביותר לכיוון השוק נמצאת במכרזי רשות מקרקעי ישראל. יזמים ששילמו על קרקעות בחודשים האחרונים שילמו מחירים שמגלמים ציפייה ברורה לעליית מחירי דירות של לפחות 15% בשנתיים הקרובות.
יזם לא משלם הון עתק על קרקע אם הוא לא בטוח שיוכל למכור את הדירות ביוקר. זו לא תחזית אופטימית - זו מתמטיקה עסקית קרה. עלויות הבנייה עלו, המימון עלה, המחסור בעובדים נמשך. ה״רצפה״ של מחירי הדירות כבר עלתה, גם אם הציבור עוד לא הרגיש את זה.
הביקוש המושהה - פצצת הזמן שמחכה להתפוצץ
נתון אחד ששווה לזכור: בהרשמה האחרונה לתוכנית ״דירה בהנחה״ נרשמו כ-132,000 משקי בית להתחרות על 7,000 דירות בלבד. יש כאן למעלה מ-125,000 משפחות שיושבות על הגדר, לא קונות בשוק החופשי, ומחכות להגרלה.
מה יקרה כשהן יתייאשו? או כשיראו שהמחירים מתחילים לעלות? הביקוש הזה לא נעלם - הוא רק מושהה. וכשהוא יתפרץ, הוא יתפרץ בבת אחת.
למה קבוצת רכישה - ולמה דווקא עכשיו
בימים אלו אני נשאל שוב ושוב: ״האם עכשיו הזמן?״ ואני עונה בלי היסוס: כן. ולא סתם לקנות - אלא לקנות בחכמה.
קבוצת רכישה מאפשרת כניסה במחיר ״נטו״ - עלות אמיתית, בלי שורת הרווח של היזם. זה לא הבדל של אחוזים בודדים - זה יכול להגיע להפרשים של מאות אלפי שקלים.
בעוד שנה, כשהריבית תהיה ב-3.5%, כשמחירי הקרקעות מהמכרזים האחרונים יתורגמו למחירונים בשטח, כשכל אותן 125,000 משפחות יחזרו לשוק - המספרים ייראו אחרת לגמרי.
סיכום: חכמה אמיתית היא לזהות את הרגע
חז״ל אומרים: ״איזהו חכם? הרואה את הנולד.״ בנדל״ן, הנולד כבר נראה למי שיודע להסתכל: בנק ישראל מוריד ריבית, המשקיעים המוסדיים קונים, היזמים משלמים פרמיות על קרקעות, וביקוש עצום ממתין בצד.
המחיר היום עדיין משקף את תקופת ההמתנה של תשפ״ה. אבל החלון הזה לא יישאר פתוח לנצח.
הזמן לקנות במחירי ה״אתמול״ הוא עכשיו.
מאת: דוד שדמי, שותף מייסד בחברת ד.ש מגורי ישראל
