כשניגשתי לכתוב את הכתבה הזו, רציתי לסקור את הקריות ולהראות היכן עדיין ניתן למצוא דירות בפחות ממיליון שקלים. והאמת? עד לפני שנתיים זה היה קל יחסית. בכל הקריות ניתן היה למצוא דירות במחיר הזה בלי קושי רב, באזורים עם אוכלוסייה רגילה ויציבה.
אבל היום המציאות השתנתה. כבר קשה מאוד, עד בלתי אפשרי, למצוא עסקאות כאלו באזורים עם אוכלוסייה רגילה. לכן, הסקירה שלנו היום תתמקד בדירות שנמצאות סביב המיליון שקלים לפני חלוקה.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
משחק כפול: המעצמות שהפקירו את איראן לבד בחזית
מדובר בדירות שנחשבות לזולות יחסית בכל אזור, כלומר דירות בקומה רביעית ללא מעלית, דבר שמצמצם את קהל הקונים הפוטנציאלי, לא מתאים לאנשים מבוגרים או למשפחות עם ילדים קטנים, ולעיתים כרוך בבעיות מהגג כמו חדירת מים או בידוד לקוי. אלו הדירות שמחירן נמוך יותר, אבל עדיין מציעות פוטנציאל השקעה סביר.
לדירות אלו יש להוסיף הוצאות חלוקה של כ-250,000 שקלים, הכוללות עבודות חשמל, ריצוף חדש, ריהוט וכו' - כך שסך ההשקעה מגיע לכ-1,250,000 שקלים. כשמחשבים את ההכנסות, חשוב לזכור שאנחנו מחלקים את ההכנסה השנתית ל-11 חודשים בלבד, שכן חודש אחד הולך לתשלום עמלת תיווך וחברת ניהול.
אם משקללים את כל הנתונים הללו, אנחנו מגיעים לתשואה של סביב 4.5 אחוזים ללא עליית ערך. השאלה הגדולה היא: האם הקריות ימשיכו לעלות במספרים דו ספרתיים כפי שעלו בשנתיים האחרונות? אתם יודעים למי ניתנה נבואה, אבל כמשקיעים אנחנו צריכים להיות זהירים ולא להסתמך רק על עליות ערך עתידיות.
קחו לכם כלל אצבע: דירה מחולקת לשתי יחידות בקריות משתכרת בין 5,000 ל-5,500 שקלים נטו לחודש, תלוי במראה הדירה, באופן החלוקה שלה, במיקום המדויק, ובאיכות הריהוט והשיפוץ. דירה שחולקה בצורה מקצועית, עם יחידות מרווחות וריהוט איכותי, תשיג את הקצה העליון של הטווח. דירה שחולקה בצורה צפופה יותר או בריהוט בסיסי תשיג את הקצה התחתון.
נקודה חשובה נוספת שיש להבין על הקריות: מדובר באזור מגוון מאוד מבחינה סוציו-אקונומית. בקריות גרים זה לצד זה סטודנטים, בעלי מקצועות חופשיים שמרוויחים לא מעט, לצד נשים חד הוריות, אנשים בעלי סטטוס סוציו-אקונומי נמוך מאוד שכל הכנסותיהם הן קצבאות מהמדינה, ועולים חדשים. המגוון הזה יוצר הזדמנויות, אך גם דורש זהירות רבה.
חיוני להקפיד למי משכירים את הדירה, לבדוק את השוכרים בקפידה, לוודא שיש להם מקור הכנסה יציב, ולשמור על תקשורת טובה איתם לאורך כל תקופת השכירות. בחירה לא נכונה של שוכר יכולה להוביל לבעיות גבייה, נזקים לנכס, ולהפסדים כספיים משמעותיים.
כמובן שגם כאן הכול מחולק לפי אזורים. לא כל רחוב ולא כל שכונה מציעים את אותן ההזדמנויות או את אותם הסיכונים. בואו נעבור לסקור כל קריה בפני עצמה ונבין איפה עדיין ניתן למצוא הזדמנויות השקעה סבירות:
קריית חיים: ההבדל הדרמטי בין מזרח למערב
כפי שהרחבנו בשבוע שעבר, קריית חיים אינה משמשת עיר בפני עצמה אלא היא שכונה בתוך חיפה. קריית חיים מתחלקת לשני חלקים מובחנים: מערבית ומזרחית, וההבדל ביניהם משמעותי.
השכונה המערבית קרובה יותר לים ולטיילת, ומיקום זה הופך אותה לאטרקטיבית יותר. רוב הדירות בקרית חיים מערבית עומדות בפני היתכנות של פינוי-בינוי, כפי שראינו בכתבה שעברה, ולכן המחירים שם כבר עלו משמעותית. קשה מאוד למצוא דירות במחיר של פחות ממיליון שקלים באזור זה.
לעומת זאת, בשכונה המזרחית, באזור רחוב בן צבי והסביבה, עדיין ניתן למצוא דירות סביב המיליון שקלים לפני חלוקה. דירה מחולקת לשתי יחידות שכירות באזור זה משתכרת כ-5,000 שקלים נטו לחודש עבור שתי היחידות יחד. זה אזור שבו האוכלוסייה יציבה יחסית, השכירות סבירה, והביקוש קבוע.
קריית ים: הפער בין האזורים המבוססים לאזורים המוחלשים
קריית ים היא עיר מגוונת מאוד, ובה ניתן למצוא הן אזורים מבוססים יחסית והן אזורים מוחלשים. באזורים המבוססים יותר, כמו סביב רחוב משה שרת ורחוב בן צבי, (כן גם בקרית ים יש רחוב בן צבי בדיוק כמו בקרית חיים, וכאן המקום להדגיש נקודה חשובה: ישנם הרבה מאוד רחובות שחוזרים על עצמם בכל קריה וקריה, ולכן חובה להקפיד לא רק על שם הרחוב אלא גם על שם הקריה בה הוא נמצא), המחירים כבר עלו.
באזורים אלו קשה למצוא דירה בפחות ממיליון ומאתיים שקלים, אבל שכירות ניתן לקבל שם כ-5,500 שקלים נטו לחודש עבור דירה מחולקת לשתי יחידות. המשמעות היא תשואה נמוכה יותר, אבל באזור יציב עם אוכלוסייה סבירה.
לעומת זאת, באזור החלש של העיר, סביב רחוב ויצמן, למרות קידומם של מתחמי פינוי-בינוי כפי שציינו בכתבה הקודמת, עדיין ניתן למצוא דירות סביב 870,000 שקלים. דירה מחולקת באזור זה משתכרת כ-4,000 שקלים נטו לחודש.
חשוב לשים לב שמדובר באוכלוסייה מוחלשת על כל המשתמע מכך, כלומר קיימים אתגרים פוטנציאליים בגבייה, בתחזוקה, ובשמירה על רמת הנכס. משקיע שבוחר להשקיע באזור זה צריך להיות ערוך למורכבויות האלו, אך מחיר הכניסה לאזורים אלו הוא נמוך יחסית.
קריית ביאליק: שכונות שונות עם הזדמנויות שונות
קריית ביאליק נחשבת ליוקרתית יחסית מבין הקריות, אך גם בה ניתן למצוא כיסי הזדמנות. בשכונת צור שלום וייתכן אפילו בשכונת אפק, עדיין ניתן למצוא דירות בפחות ממיליון שקלים לפני חלוקה. דירה מחולקת לשתי יחידות שכירות באזורים אלו משתכרת כ-5,000 שקלים נטו לחודש. אלו אזורים עם אוכלוסייה יציבה יחסית, והשכירות סבירה.
בביאליק דרום קיימים שני סוגי דירות מובחנים: הסוג הראשון הוא באזור רחוב ההגנה, שם ישנם בניינים דו קומתיים עם דירות קטנות של 2 חדרים. דירות כאלו ניתן למצוא בסביבות 900,000 שקלים, והן משתכרות כ-2,100 שקלים לחודש כדירה שלמה ללא חלוקה. זהו מסלול של השקעה פשוטה יותר, ללא טרחה של חלוקה, אך עם תשואה נמוכה יותר וכמובן החלום של פינוי בינוי.
הסוג השני הוא ברחובות הגליל, שם דירות גדולות יותר המתאימות לחלוקה כבר עולות מעט מעל המיליון שקלים, כ-1,100,000 עד 1,200,000 שקלים. דירה מחולקת לשתי יחידות ברחובות הגליל משתכרת כ-5,000 שקלים נטו לחודש.
קריית מוצקין: דירות זולות באזורים ספציפיים
קריית מוצקין נחשבת ליקרה והמבוססת ביותר מבין הקריות, אך גם בה ניתן למצוא כיסי הזדמנות אם יודעים איפה לחפש. דירות במחיר של מיליון שקלים לפני חלוקה ניתן למצוא ברחוב דרך עכו באזור הקריון. זהו אזור שבו ניתן עדיין למצוא מחירים סבירים יחסית למוצקין, והשכירות סבירה.
בנוסף, דירות קטנות ללא חלוקה ניתן למצוא באזור רחוב חנה סנש והילדים. אלו דירות קטנות יותר, דו חדרי או שני וחצי חדרים, שמתאימות לרווקים או זוגות צעירים. המחירים באזורים אלו סבירים יחסית, אך השכירות נמוכה יותר והתשואה מתאימה למי שמחפש השקעה פשוטה ללא טרחה של חלוקה.
קריית אתא: כיסי הזדמנות עם מחירים סבירים
קריית אתא, כפי שציינו בכתבה הקודמת, היא עיר גדולה ומגוונת מאוד. בעיר ישנם אזורים מבוססים יחסית, אך גם אזורים פשוטים יותר עם מחירים נמוכים. עבור משקיעים שמחפשים הזדמנויות השקעה סבירות, קריית אתא מציעה כמה אפשרויות מעניינות. באזורים כמו רחוב יוספטל ורחוב בן עמי, עדיין ניתן למצוא דירות סביב המיליון שקלים לפני חלוקה. אלו אזורים שבהם האוכלוסייה מגוונת, והשכירות יציבה יחסית.
דירה מחולקת לשתי יחידות באזורים אלו משתכרת כ-5,000 עד 5,200 שקלים נטו לחודש, תלוי באיכות החלוקה ובמיקום המדויק. במקביל, קריית אתא עוברת התחדשות עירונית משמעותית בשנים האחרונות, כפי שראינו בכתבה הקודמת, ולכן קיים פוטנציאל לעליית ערך לטווח ארוך. עם זאת, חשוב לבחון את האזור בקפידה לפני רכישה ולוודא שהוא מתאים לסוג השוכרים שאתם מחפשים.
צא ולמד: להכיר מקרוב את הקריות בטרם ההשקעה
באופן כללי, הקריות עברו שינוי משמעותי בשנתיים האחרונות. המחירים עלו, והזדמנויות ההשקעה הזולות נעלמות אט אט. היום, משקיע שמחפש דירה סביב המיליון שקלים לפני חלוקה צריך להיות גמיש בבחירת האזור ולהבין את ההבדלים בין השכונות השונות.
באזורים המבוססים יותר, כמו משה שרת ובן צבי בקרית ים, או אזורי קריית חיים מערבית, המחירים כבר עלו מעל למיליון ומאתיים שקלים, והתשואות נמוכות יותר. לעומת זאת, באזורים פחות מבוססים, כמו רחוב ויצמן בקרית ים או רחוב בן צבי בקרית חיים מזרחית, עדיין ניתן למצוא מחירים סבירים עם תשואות טובות יותר.
חשוב לזכור שההשקעה בקריות היא לטווח בינוני עד ארוך. התשואות השוטפות עומדות על כ-4 עד 5 אחוזים, תלוי באזור ובדירה הספציפית. עליית הערך בקריות בשנתיים האחרונות הייתה משמעותית, אך אין להסתמך על כך שהמגמה הזו תימשך. משקיעים צריכים להתייחס לתשואה השוטפת כמקור העיקרי לרווח, ולראות בעליית הערך בונוס אפשרי ולא מובטח.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
לסיום, נקודה חשובה: כאשר משקיעים בקריות, חובה לבדוק לא רק את שם הרחוב אלא גם את שם הקריה. רחובות רבים חוזרים על עצמם בקריות השונות, ורחוב בן צבי בקרית ים הוא לא אותו רחוב בן צבי בקרית חיים. כל רחוב ורחוב יש לו אופי משלו, אוכלוסייה משלו, ומאפייני השקעה שונים. היכרות מעמיקה עם השטח, ביקור במקום מספר פעמים, ושיחה עם שכנים ומתווכים מקומיים הם חיוניים להצלחת ההשקעה.
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות