הקשר בין הריבית על המשכנתא למחירי הדירות

מדוע אם כך השפעתה של הריבית על הלוואות המשכנתא היא כה משמעותית? ראשית, כי היא מחזקת את האלטרנטיבה של בעלות על דירה על-פני שכירתה. לדוגמא, הוזלת ריבית המשכנתא ב-1% בהלוואה בגובה 600,000 ש"ח לתקופה של 20 שנה, תפחית את העלות החודשית על החזר המשכנתא בלמעלה מ-300 שקלים. סכום זה נשמע מינורי, אולם הדבר יכול להיות ההבדל בין אישור בקשת ההלוואה מהבנק לבין דחייתה, עקב יחס לא מספיק בין ההכנסה החודשית לגובה ההחזר.

לחילופין, מתאפשרת רכישת דירה יקרה יותר ב"עלות חודשית" זהה. בדוגמה המספרית שהוצגה, ניתן היה לקבל 60,000 ש"ח נוספים כהלוואת משכנתא בעלות חודשית זהה (60 אלף ש"ח לשיפור דיור הם לכאורה מעט מדי, אך בהחלט יכולים להוות גורם להחלטה כאשר מוצו כל האפשרויות).

שנית, ריבית נמוכה מעלה את הכדאיות שברכישת דירה כהשקעה פיננסית, שכן היא מהווה אלטרנטיבה להשקעות סולידיות בפיקדונות בבנקים. ואכן, החיפוש אחר אלטרנטיבות השקעה שיתנו תשואה גבוהה יותר, הזרים לשוק הנדל"ן ביקושים חסרי תקדים מצד משקיעים, שנהנו בשנים אלו הן מהריבית הנמוכה על המשכנתאות והן מהעלייה של מחירי הדירות שרכשו. בכך, כמו במעגל קסמים, התעצמו הביקושים עוד יותר, והדבר הוביל לעליית מחירים מהירה יותר, בשל הפער הגדל בין היצע הדירות לביקוש.

אולם, הקשר בין גובה הריבית לבין מחיר הנדל"ן, אינו פשוט. לראייה - בשבע השנים הראשונות של העשור, במהלכן ירדה הריבית הממוצעת בשיעור של למעלה משני אחוזים, לא נרשמה "תזוזה" של ממש במחירי הדירות (ראה גרף). רק בשלוש השנים האחרונות, בהן הוסיפה הריבית לרדת, החל להתגלות קשר כזה: ככל שהריבית הממוצעת ירדה - מחיר הדירות עלה. לכאורה, ישנו פער בלתי מוסבר בתגובת השוק לירידת הריביות בין שני חלקי העשור. כיצד ניתן להסביר זאת?

ההסבר הראשון שאוב ממודל מקובל בשוק המניות, לפיו ניתן להגדיר מחיר דירה כסך תקבולי שכר הדירה חלקי הריבית:
שכר דירה = מחיר דירה

על-פי מודל זה, שיעור עליית מחיר הנכס יגדל ככל שהריבית נמוכה יותר. חשוב לציין, כי הפחתה של 1% מריבית של 3% ל-2% תגרור עלייה חדה יותר במחיר הדירה לעומת הפחתה בשיעור דומה למשל, מריבית של 6% ל-5%.

ההסבר השני קשור לשינוי הדרמטי שעבר שוק המשכנתאות הישראלי בשנים האחרונות. הירידה התלולה בריבית בנק ישראל, שנבעה מהמשבר הכלכלי הגלובלי בשנת 2008, הובילה להוזלת מקורות האשראי לטווח קצר ולגידול בהלוואות המשכנתא על בסיס הפריים והלוואות צמודות בריבית משתנה. "העיסקה" התאימה לכל הצדדים - הן לבנקים שנהנו מהלימות מוחלטת בין המקורות לשימושים (ובכך "גילגלו" את כל סיכוני הריבית אל עבר הלקוח) והן לרוכשי הדירות שיכלו לפתע לרכוש דירות במחירים יקרים בשל עלות ההלוואה הזולה. את הסיכון הכרוך בנטילת הלוואה באחוז מימון גבוה לתקופות ארוכות בריבית שלא ניתן לצפותה מראש, העדיפו המשקיעים לדחוק הצידה.

אולם, הגרף אינו מציג את התמונה המלאה. זאת, מכיוון שהוא מלמד רק על "הממוצע המשוקלל" של הריביות הצמודות לכל תקופות ההלוואה (משנה ועד 20 שנה ומעלה). למעשה, הלווים נהנו בשנים האחרונות מירידת ריבית משמעותית יותר. זאת, עקב האפשרות לנטילת הלוואות שאינן צמודות, אשר בעצם היוו ריבית ריאלית שלילית, או הלוואות צמודות לטווח ארוך מאוד על בסיס ריבית משתנה לטווח קצר (שנמוכה באופן משמעותי). בכך, הפכה רכישת הדירה למגורים ולהשקעה לכדאית אף יותר - בהתעלם מן הסיכונים הכרוכים בעליית הריבית.

בנק ישראל, לעומת זאת, לא יכול היה להתעלם מהסיכון הגלום בהלוואות בריבית משתנה, הן ללווים והן למערכת הבנקאית וחשש זה עמד בבסיס התערבותו הרגולטורית בהלוואות המשכנתא (שעיקרן הגבלת מסלולי הריבית המשתנה עד למקסימום שליש מהרכב ההלוואה).

על כן, כלל מימון משכנתאות ממשיכה להמליץ ללקוחותיה לנקוט משנה זהירות ולהעדיף מסלולים בהם הריבית קבועה.