מאת: אליעד צפניה, מומחה לניהול קבוצות רכישה, מימון ותפעול פרויקטי נדל״ן במגזר החרדי
בכל פעם שאני פותח שיחה עם משפחה חרדית על רכישת דירה, אני מרגיש שנוצרה בציבור תודעה כמעט אוטומטית: “קבוצת רכישה זה מסוכן”. זו לא ביקורת של זלזול, אלא תחושת פחד עמוקה, אמיתית, שמקורה לא ברוע אלא בזיכרון. כן, הציבור שלנו חווה פגיעות, נחשף לפרשיות כואבות, והזיכרון הזה מלווה אותו. אבל אם נעצור לרגע ונשאל את עצמנו מה באמת יצר את הפחד - נגלה שהתשובה אינה נמצאת בכלי עצמו, אלא באופן שבו השתמשו בו.
רוב הכישלונות שזכורים לנו לא נבעו ממודל קבוצת הרכישה, אלא מהובלה לא מקצועית. לפני עשור, כמעט כל מי שידע לדבר יפה או להציג מצגת מרשימה הרשה לעצמו להוביל עשרות משפחות למסע יקר ומורכב. מארגנים שלא הכירו תב"ע, לא ידעו מהו דוח אפס, לא ניהלו הסכמי שיתוף ולא נגעו מעודם בתכנון ובהנדסה - הפכו למי שמתיימר להוביל יוזמות של מאות מיליונים. וכשנותנים לכל אחד להוביל, לא צריך להתפלא שזה לא נגמר טוב. כמו שלא נבחר שליח ציבור ללא ניסיון, כך לא בוחרים מי שינהל את הדבר הגדול ביותר עבור משפחה חרדית: קניית הדירה שלה.
אבל המציאות של היום שונה לגמרי. עולם הניהול, התכנון והמימון עבר שינוי עמוק. העולם הבנקאי למד להבין את הציבור החרדי, את מבנה ההכנסות שלו ואת האופן שבו קהילה מתנהלת. גופי מימון חוץ־בנקאיים פיתחו מסלולים שמותאמים למשפחות שאין להן תלושי שכר סטנדרטיים. התוכנות, מערכות הבקרה, שקיפות הדיווח והפיקוח ההנדסי - כל אלה לא היו קיימים לפני עשור. היום קבוצה שלא מנהלת שקיפות מלאה כמעט לא קיימת. רוב הקבוצות פועלות מול רואי חשבון, עורכי דין, דוחות כספיים חודשיים לנציגות, ומערכות דיגיטליות שמציגות לכל רוכש בכל רגע את מצב הפרויקט שלו.
שיטת 'מיישבים ישראל' למציאת עסקאות נדל"ן ייחודיות
למרות כל זה, הפחד נשאר. הציבור זוכר את הכאב. זה טבעי לחלוטין. אבל אסור שהכאב יטשטש את העובדה שהיום קבוצות הרכישה הן אחד הכלים הבודדים שנותרו למשפחה חרדית להגיע לדירה במחיר אפשרי. בשוק שבו דירה חדשה עולה שני מיליון שקלים ויותר, והון עצמי של 800–900 אלף כבר הפך לדרישה סטנדרטית, קבוצת רכישה היא לעיתים ההזדמנות האחרונה להגיע לדירה במחיר שפוי.
היתרון הגדול של קבוצת רכישה טמון במקום שבו כולם מעדיפים לא לגעת: ברווח היזמי. כשאין יזם, אין רווח של 20%–25% שמגולם במחיר. ההפרש הזה, שנע בין 300 ל־600 אלף שקל בדירה ממוצעת, חוזר ישירות לכיס של הרוכשים. זו לא תיאוריה - זו מציאות בשטח. ראינו את זה בגילה בירושלים ממש לאחרונה, ובעוד עשרות קבוצות לאורך השנים. כשהניהול מקצועי, הרווח חוזר למשפחה שמתקשה לעמוד ביוקר המחיה, לא לכיס של חברה מסחרית.
ועדיין, רבים טוענים שקבוצת רכישה "לא בטוחה" כמו מחיר למשתכן. זו טעות תפיסתית שכדאי לתקן. במחיר למשתכן אתה נרשם ולא יודע אם תזכה, לא יודע איזו דירה תקבל, ורוב הזוכים ממתינים שנתיים עד ארבע שנים עד שמזמינים אותם לבחור דירה. גם במחיר למשתכן משלמים החזרי משכנתא תוך כדי שכירות, ואין מנגנון של 20/80 או מסלולים דומים - משלמים מלוא תשלומי המשכנתא מהרגע שהכסף יוצא מהבנק. גם שם אין ודאות מלאה, וגם שם קורים עיכובים. ההבדל הוא שבקבוצת רכישה, אם נרשמת - יש לך דירה. סדר הרשמה הוא סדר בחירה, והשליטה הרבה יותר גבוהה.
אז למה בכל זאת הציבור נרתע? משום שהידע חלקי. אנשים שומעים “דוח אפס”, “איזונים”, “תקציב בנייה”, “שלב הגשה”, “שמאות בנקאית” - ולא באמת מבינים. כשהמושגים לא ברורים, הפחד משתלט. וזה טבעי. אבל תפקידנו, אנשי המקצוע, הוא להפוך את המורכבות לפשוטה, את הפחד למודעות ואת המודעות לביטחון.
אני אומר זאת אחרי למעלה מעשור שבו ליוויתי עשרות רבות של קבוצות רכישה מצד המימון כמנהל תחום נדלן באחת מחברות המימון הגדולות בתחום, התמודדות עם אתגרים, פיקוח ופתרון משברים: קבוצת רכישה איננה מפלצת. היא כלי. וכמו כל כלי - הכל תלוי בידיים שמחזיקות אותו. כשניהול חובבני מוביל את הקבוצה, הנזק גדול. אבל כשניהול מקצועי מוביל - החיסכון עצום, לוחות הזמנים ברורים, והציבור מרוויח.
במציאות שבה מחירי הדיור עולים, תוכניות הממשלה מצטמצמות והסיכוי לרכוש דירה הולך ונמחק עבור זוגות צעירים, אסור לנו לזנוח כלי כלכלי כל־כך משמעותי רק כי בעבר השתמשו בו בצורה לקויה. עלינו לדרוש מקצוענות. לדרוש שקיפות. לדרוש ניסיון מוכח. ובעיקר - להפסיק לברוח מהאפשרות היחידה שנשארה לרבים מאיתנו להגיע לדירה בלי להישאר כל חיינו בשכירות.
הציבור החרדי חכם. הוא לא קונה מסרים ריקים. הוא יודע לזהות אמת. והאמת היא שקבוצת רכישה, בניהול נכון, היא הזדמנות אמיתית, יציבה ונכונה. הגיע הזמן להחזיר את השיחה למסלול השפוי - לא מתוך פחד, אלא מתוך אחריות. לא מתוך הדבקת תוויות, אלא מתוך בחינה. ובעיקר - מתוך הבנה שכשהכלי בידיים הנכונות, הוא לא מסוכן. הוא מציל.
