מדד מחירי הדירות הצביע לאחרונה על ירידה של כאחוז, ובאזורי הביקוש מורגשת בלימה במכירות. האם מדובר בשינוי מגמה קבוע, או בתיקון נקודתי בתוך שוק רותח? בפרק השני של פודקאסט הכלכלה והנדל"ן "קלכלי", מארח יועץ המשכנתאות והיזם פיני עזרא את רונן בן בסט, ראש אגף אשראי ופיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי, לשיחה מקיפה על מצב השוק, מהפכת הדיגיטל וה-AI, והטעויות הנפוצות ביותר שזוגות צעירים עושים בדרך לדירה.
"הממוצע מתעתע": הפער בין אזורי הביקוש לדירות עם ממ"ד
לדברי בן בסט, מבט על הממוצע הארצי מחמיץ את הסיפור האמיתי שמתרחש בשטח:
"חשוב להסתכל על השינויים האלה לא רק ברמת הממוצע, אלא לעומק. באזור המרכז ראינו ירידה משמעותית יותר, בעוד שיש אזורים ששמרו על יציבות ואפילו רשמו עליות קלות. קיים גם פער אדיר בין סוגי הנכסים – בין דירות קטנות לגדולות, דירות יוקרה מול דירות רגילות, ובעיקר בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד."
כשנשאל האם היה ממליץ למשפחתו לרכוש כעת או להמתין על הגדר, הבהיר: "אל תנסו לתזמן את שוק הדיור".
השיקול המרכזי של משפחה, מסביר בן בסט, חייב להיות הצרכים והיכולת הכלכלית הנוכחית – לבחון את חלופת השכירות באזור המבוקש, לוודא שיש יכולת החזר יציבה, ולהבין שהחלטה על רכישת בית אינה תלויה בעיתוי ספקולטיבי של חודש כזה או אחר.
שיא של כל הזמנים: משכנתא ממוצעת ל-27 שנה
אחד הנתונים הבולטים שנחשפו לאחרונה על ידי בנק ישראל הוא התארכות משך המשכנתא הממוצעת ל-27 שנה. האם מדובר בסיכון יתר למערכת וללווים?
בן בסט רואה במגמה הזו תוצאה הגיונית של השוק: ככל שגובה המשכנתא עולה וההכנסה הממוצעת אינה צומחת באותו הקצב, פריסת השנים היא הכלי המרכזי לשמירה על החזר חודשי סביר.
"אני לא רואה בזה סיכון חריג. בעיניי, הסיכון הגדול יותר הוא לקחת משכנתא לטווח קצר מדי עם החזר חודשי חונק, שעלול להביא לאי-עמידה בתשלומים או לפגיעה קשה באיכות החיים של המשפחה."
במבט קדימה להמשך שנת 2026, הביע בן בסט אופטימיות זהירה: עם ציפייה להורדות ריבית והתייצבות בסביבה הביטחונית והכלכלית, צפויה חזרה של רוכשים לשוק – בעיקר באזורי הפריפריה ובדירות קטנות ובינוניות, לצד קושי שיישאר בעינו במכירת דירות ללא ממ"ד ודירות יוקרה.
בינה מלאכותית בשירות הרוכשים – אך דורשת ביקורתיות
נושא נוסף שעלה בדיון הוא שילוב כלי הבינה המלאכותית (AI) והמעבר לאישורים דיגיטליים מקצה לקצה. כיום ניתן לקבל אינדיקציות ואף אישורים עקרוניים ישירות מאתר הבנק.
התרומה העיקרית של ה-AI, לראיית בן בסט, היא בהנגשת המידע וביכולת של הלקוח לערוך השוואות שקופות. לצד זאת, הוא הדגיש סייג חשוב:
"חשוב מאוד לתקף ולאמת את התוצאות שמקבלים מכלי AI. להצליב מקורות, לבדוק מאיפה נלקח המידע, ותמיד להסתכל בעין ביקורתית על הפלט."
המלכודת של ה-1 באוקטובר: מי באמת ייפגע?
לקראת כניסתה לתוקף של הוראת בנק ישראל החדשה לגבי אופן חישוב יחס ההחזר (PTI), הסביר בן בסת את המנגנון המשתנה:
עד כה, התחייבויות קיימות על אותו נכס קוזזו מההכנסה הפנויה של הלווה. החל מה-1 באוקטובר, הלוואות אלו יתווספו ישירות לגובה ההחזר החודשי במונה. התוצאה: יחס ההחזר המחושב יזנק, ותיקים שנחשבו תקינים עלולים להידחות.
עם זאת, בן בסט הרגיע את רוכשי הדירה הראשונה: השינוי ישפיע בעיקר על מי שמבקש ליטול הלוואות נוספות על נכס קיים או לבצע שינויים מורכבים במימון קיים, ופחות על רוכשי דירה ראשונה ללא שעבודים קודמים.
שתי הטעויות הנפוצות ביותר – וטיפ הזהב לדרך
לשאלה מהן השגיאות החוזרות שוב ושוב אצל זוגות צעירים, הצביע נציג בנק לאומי על שתי נקודות תורפה עיקריות:
- התעלמות מ"הוצאות נלוות": שכר טרחת עורכי דין, מיסוי, שיפוץ, התאמת הנכס וריהוט. כאשר לא מתקצבים הוצאות אלו מראש בתוך המימון הכולל, נאלצים לסגור את הפער באמצעות הלוואות צרכניות יקרות שחונקות את התזרים החודשי.
- חוסר גמישות לעתיד: תכנון המשכנתא לפי המצב בנקודת הזמן הנוכחית בלבד, ללא היערכות לשינויי ריבית, התרחבות המשפחה או שינויים תעסוקתיים.
משפט צידה לדרך:"תתכננו לטווח ארוך. שבו בבית לפני שרצים לחתום, ותשאלו את עצמכם איפה תהיו בעוד שנתיים, חמש ועשר שנים. האם זו דירה לחמש שנים או לעשרים? האם מתוכננת הרחבת משפחה? משכנתא היא עסקת אשראי ארוכת טווח, והיא חייבת לשרת את מסלול החיים שלכם – ולא להפך."