כשההזדמנות דפקה בדלת - והכסף פשוט לא היה שם
אברהם כ', יזם נדל"ן מבני ברק, זוכר בדיוק את הרגע שבו הטלפון צלצל באותו יום שלישי בערב. "היה זה סוכן נדל"ן שעבד איתי כבר כמה שנים," הוא מספר לנו בישיבה במשרדו הצנוע בבני ברק. "הוא הציע לי דירה בלב תל אביב במחיר שלא יחזור. הבעיה? היה לי רק 72 שעות לחתום."
אברהם, אב לשישה ילדים, הבין מיד שזו הזדמנות שלא תחזור. הדירה הייתה שווה לפחות 3.5 מיליון ₪, אבל המוכר היה בלחץ וביקש רק 2.8 מיליון. "הבעיה הייתה שכל ההון שלי מרותק בנכסים אחרים," הוא מסביר. "יש לי שלוש דירות להשקעה בבני ברק, כולן עם משכנתא קיימת מהבנק, אבל בפועל אין לי נזילות."
זה בדיוק הרגע שבו נכנסה ICAN לתמונה.
הפתרון שהפך את החלום למציאות
"התקשרתי ל-ICAN ביום רביעי בבוקר," ממשיך אברהם את סיפורו. "דיברתי עם מנהל תיק לקוחות אישי, הסברתי לו את המצב. הוא הבין מיד את הפוטנציאל ואת הדחיפות. עד יום חמישי בצהריים היה לי אישור עקרוני להלוואה של 1.2 מיליון ₪ כנגד אחת הדירות שלי בבני ברק. וכמובן, בדיוק להפליא, - במשכנתא מדרגה שניה "
ומה קרה עם הדירה בפועל? "היא נשארה עם המשכנתא הקיימת מהבנק," מסביר אברהם. "לא נגעתי בכלום, פשוט הוספתי עליה עוד שכבת מימון. והתוצאה? קניתי את הדירה בתל אביב, ואחרי שנתיים מכרתי אותה ב-4.2 מיליון. העסקה הייתה מצוינת והרווחתי בהתאם."
מה זו בעצם משכנתא מדרגה שנייה?
אחרי שהבנו מהסיפור של אברהם איך זה עובד בפועל, הגיע הזמן להסביר את המונחים. משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואה שניתנת על נכס שכבר קיימת עליו משכנתא. בעצם, אתם לוקחים הלוואה נוספת כנגד אותו נכס, מבלי לגעת במשכנתא הקיימת.
החישוב פשוט: אם הנכס שלכם שווה היום 2 מיליון ₪ ויש עליו משכנתא של 600,000 ₪, הערך הפנוי (הון עצמי שנצבר) הוא 1.4 מיליון ₪. ICAN יכולה להעניק לכם הלוואה של עד 90% מערך הנכס.
הסיפור של משה ר' - כשהילדים צריכים עזרה
משה ר', אדריכל מוצלח מירושלים ואב לתשעה, מספר לנו על המצב שהביא אותו ל-ICAN: "הבן הגדול שלי התחתן לפני שנתיים, וההורים של הכלה הציעו להם עסקה מדהימה - דירה של 5 חדרים בירושלים במחיר של חברים. הבעיה? היה צריך כסף מיידי, והם היו צריכים את זה תוך שבועיים."
משה, שבבעלותו שני יחידות משרדים בגבעת שאול, פנה תחילה לבנק. "הבנק אמר לי שתהליך מחזור משכנתא או קבלת הלוואה נוספת ייקח לפחות שלושה חודשים," הוא מספר. "באותו זמן העסקה הייתה כבר נעלמת."
אז הגיע לצוות של ICAN. "תוך שלושה ימים היה לי אישור להלוואה של 800,000 ₪ כנגד אחד המשרדים," מספר משה בהתרגשות. "הבן שלי קיבל את הדירה, והיום היא שווה לפחות 20% יותר ממה שהם שילמו עליה."
הפרק החדש בסיפורה של רחל ל' - עסק משפחתי שגדל
רחל ל', שמנהלת יחד עם בעלה חנות בגדי ילדים מצליחה בבני ברק, הגיעה ל-ICAN כשעמדה בפניה החלטה עסקית קריטית. "אחרי עשר שנות פעילות מוצלחת, קיבלנו הזדמנות לרכוש את החנות הסמוכה שיצאה למכירה," היא מספרת. "זה היה יכול להכפיל את המחזור שלנו, אבל היינו צריכים 500,000 ₪ במיידי."
הזוג היה בעל דירה להשקעה ברמת גן עם משכנתא קיימת. "חשבנו למכור אותה, אבל זה היה יוצא לנו יקר במס שבח ובעמלות," מסבירה רחל. "דרך ICAN קיבלנו הלוואה כנגד הדירה, שמרנו על הנכס וגם הרחבנו את העסק. היום אנחנו מרוויחים פי שלושה ממה שהרווחנו לפני ההרחבה."
למה דווקא עכשיו המוצר הזה רלוונטי?
שוק הנדל"ן בישראל עבר עליות משמעותיות בשנים האחרונות, ורבים מבעלי הנכסים מגלים שהנכס שלהם שווה הרבה יותר מיתרת המשכנתא. במקביל, הבנקים הקפידו על קריטריונים מחמירים והתהליכים שלהם נעשו איטיים יותר ומורכבים יותר.
"יש פה חלון הזדמנויות אדיר," מסביר חיים לסין. "בעלי נכסים שקנו לפני חמש-עשר שנים יושבים על הון עצמי עצום שלא מנוצל. במקום להשאיר את הכסף 'קפוא' בנכס, הם יכולים להפוך אותו לכסף עובד."
איך בוחרים את הנכס הנכון למשכנתא מדרגה שנייה?
לא כל נכס מתאים לתהליך הזה. חיים לסין מסביר: "אנחנו מחפשים נכסים איכותיים, במיקומים טובים, עם פוטנציאל לעליית ערך או להשכרה יציבה. דירות השקעה במרכז, משרדים באזורי עסקים, חנויות ברחובות מסחריים - אלה הנכסים שאנחנו הכי אוהבים לעבוד איתם."
הוא מוסיף: "החישוב שלנו לא מתבסס רק על שווי היום, אלא גם על הפוטנציאל העתידי. אנחנו לא מסתכלים רק על הנכס, אלא גם על בעליו - על הניסיון שלו, על הרקורד ועל התוכניות שלו."
אז למה כדאי בעצם משכנתא מדרגה שנייה?
בעצם, זהו מינוף חכם של נכס קיים. תחשבו על זה ככה: יש לכם נכס שצבר ערך לאורך השנים. במקום למכור אותו (ולשלם מס שבח), או במקום להתחיל תהליך מורכב במינוף מחדש במחזור משכנתא, אתם פשוט מוסיפים שכבת מימון נוספת על הנכס הקיים.
זה כמו לקחת "הלוואה כנגד עתיד הנכס" - אתם מקבלים את הכסף עכשיו, מבלי לוותר על הנכס עצמו.
הסיפור של דוד מ' - יזם שהפך ממטפל בקשישים לאימפריה
דוד מ' מבית שמש התחיל כמטפל פרטי לקשישים. "עבדתי קשה כמה שנים, חסכתי כל שקל, וב-2017 הצלחתי לקנות דירה קטנה בבית שמש כהשקעה," הוא מתאר את ההתחלה הצנועה. "שילמתי 750,000 ₪, עם משכנתא של 600,000 ₪."
כשהבין שיש לו כישרון לנדל"ן, דוד רצה להרחיב. "שווי הדירה עלה לכמעט מיליון וחצי ₪ תוך כמה שנים, והמשכנתא ירדה ל-450,000 ₪. פתאום היה לי מיליון שקל שקפוא בנכס," הוא מחשב.
דרך משכנתא דרגה שנייה מ-ICAN, דוד קיבל הלוואה של 800,000 ₪. "עם הכסף הזה קניתי עוד שתי דירות, ושוב עשיתי את אותו התהליך," הוא מגולל. "היום יש לי שמונה דירות להשקעה, והמחזור החודשי שלי הוא כמעט 40,000 ₪. הכל התחיל מדירה אחת ומהחלטה חכמה לא להשאיר את ההון העצמי קפוא."
היתרונות הייחודיים - למה זה באמת עובד?
שימוש חכם בנכס ללא מכירה - אתם לא מוכרים, לא משלמים מס שבח, ולא מפסידים נכס שעשוי להמשיך לעלות בערכו.
שמירה על המשכנתא הקיימת - אם יש לכם תנאים טובים במשכנתא המקורית (ריבית נמוכה, תקופה נוחה), אתם לא נוגעים בה.
גמישות במטרות השימוש - אתם יכולים להשתמש בכסף לכל מה שאתם רוצים: עסק חדש, השקעות נוספות, עזרה לילדים, או כל מטרה אחרת.
תהליך מהיר - במקום חודשים של בירוקרטיה בנקאית, אתם מקבלים אישור תוך ימים.
איך זה עובד בפועל? המדריך המלא
שלב 1: בחירת הנכס המתאים - לא כל נכס מתאים למשכנתא מדרגה שנייה. הנכס צריך להיות נכס להשקעה (לא דירת מגורים יחידה), במיקום טוב, ועם פוטנציאל לעליית ערך או להשכרה יציבה.
שלב 2: חישוב הערך הפנוי - הערך הפנוי הוא ההפרש בין השווי הנוכחי של הנכס לבין יתרת המשכנתא הקיימת. ICAN יכולה להעניק עד 90% מימון מהערך הפנוי הזה.
שלב 3: הגשת הבקשה - התהליך מתחיל עם שיחת טלפון או מילוי טופס מקוון. צוות ICAN בוחן את הבקשה ונותן מענה ראשוני תוך מספר שעות.
שלב 4: הערכת שמאי מקצועי שמאי מקצועי מהצוות של ICAN בוחן את הנכס ומעריך את שוויו הנוכחי לפי תקן 19.
שלב 5: אישור וחתימה עם קבלת כל המסמכים, התהליך המשפטי מושלם במהירות והלוואה מאושרת.
שלב 6: העברת הכספים ההלוואה מועברת ללקוח תוך ימים ספורים מרגע החתימה.
לקוחות מספרים
"חשבתי שאני חייב לבחור - או לשמור על הנכס או לקבל את הכסף. ב-ICAN הבנתי שאפשר את שניהם." - יצחק ר', משקיע נדל"ן מפתח תקוה
"הילדה שלי הייתה צריכה כסף לדירה, והבנק רצה שאמכור את דירת ההשקעה. דרך ICAN שמרתי על הנכס ועזרתי לה בו זמנית." - שרה כ', בעלת נכסים מבני ברק
"בתור איש עסקים, אני מבין שזמן זה כסף. התהליך ב-ICAN היה המהיר והיעיל שעבדתי איתו אי פעם." - משה ל', יזם מירושלים
למה דווקא ב-ICAN? היתרון התחרותי
"התחרות הכי גדולה שלנו היא הבנקים," אומר חיים לסין בכנות. "אבל יש לנו כמה יתרונות ברורים: קודם כל, אנחנו יותר גמישים במצבים מורכבים. נכסים במושע, ריבוי יורשים, מצבים תכנוניים מסובכים - מצבים שהבנקים מעדיפים שלא להיכנס אליהם, אנחנו יודעים להתמודד איתם."
הוא ממשיך: "שנית, אנחנו הרבה יותר מהירים. ושלישית, אנחנו מעניקים מימון גבוה יותר - עד 90% מהערך הפנוי, לעומת 50% מקסימום בבנקים."
עם סיומה של המלחמה אנו מוצאים את שוק הנדל"ן בישראל יציב, והביקוש לנכסים איכותיים ממשיך לגדול ואדרבה צצים הזדמנויות שלא היו עד היום. בעלי הנכסים החכמים הם אלו שיודעים לנצל את הערך שצבר הנכס שלהם, במקום להשאיר אותו "קפוא".
משכנתא מדרגה שנייה היא כלי מימוני מתקדם שיכול לפתוח בפניכם אפשרויות חדשות - בין אם מדובר בהרחבת העסק, רכישת נכסים נוספים, או כל מטרה.
"הלקוחות הכי מוצלחים שלנו הם אלו שמבינים שנכס זה לא רק בטחון, אלא גם הזדמנות," מסכם חיים לסין. "מי שלא מנצל את הערך שצבר הנכס שלו, בעצם משאיר כסף על השולחן."
0 תגובות