בשנים האחרונות הפכנו למדינה של משקיעי נדל"ן. כולם רוצים למנף, להשקיע ולהגיע ליותר ויותר דירות. אבל מה קורה כאשר יש לכם הון גדול ש'שוכב בקירות' ואתם לא יכולים להשתמש בו? הפתרון: משכנתא מדרגה שנייה.
בראיון מיוחד עם חיים לסין, מנכ"ל חברת אייקן, נחשפו כל הפרטים על הכלי המימוני שהופך לפופולרי יותר ויותר בקרב המגזר העסקי והחרדי. מדובר בפתרון שיכול לאפשר לכם למנף את העון שקבור בנכס שלכם ולהשקיע אותו בעסקאות נוספות - בארץ ובחו"ל.
מהי משכנתא מדרגה שנייה?
משכנתא מדרגה שנייה היא כלי מימוני שלא היה פופולרי לפני כעשור, אך בשנים האחרונות תפס תאוצה משמעותית. מדובר בהלוואה שניתנת כנגד העון (ההון העצמי) שנוצר בנכס קיים - כלומר, ההפרש בין שווי הנכס הנוכחי לבין יתרת המשכנתא המקורית.
הדוגמה הקלאסית: יעקב מפתח תקווה
"בואו ניקח למשל את יעקב, סוחר נדל"ן שקנה דירה להשקעה בפתח תקווה לפני יותר מעשור," מסביר לסין. "הוא שילם אז כמיליון שקל, לקח משכנתא של כ-500 אלף שקל, ועברו להם 10-15 שנים."
"הדירה היום שווה לפחות 2 מיליון שקל, ויתרת המשכנתא שלו היא כנראה פחות מ-500 אלף - נגיד 300-400 אלף שקל. כלומר, יש לו עון אמיתי של כמיליון וחצי שקל שפשוט שוכב בקירות. עם אייקן הוא יכול לקחת הלוואה כמשכנתא מדרגה שנייה על אותו עון ולהשקיע אותו."
רוצים לבדוק כמה הון עצמי יש לכם בנכס? השאירו פרטים ונחזור אליכם תוך 24 שעות עם הערכה ראשונית ללא התחייבות
מה השוני בין אייקן לבנק?
לסין מפרט את היתרונות המרכזיים:
• מהירות: "הלקוח יכול לקבל אישור עקרוני באותו יום, והתהליך כולו נמשך ימים ספורים במקום חודשים."
• גמישות: "אנחנו יודעים לתת משכנתא גם לנכסים שהבנק לא תמיד נותן להם - נכסים מסחריים, משרדים, חנויות ונכסים מורכבים יותר."
• התאמה אישית: "אנחנו תופרים ללקוח חליפה. הוא יכול לקבל הלוואת בלון, תקופות החזר גמישות, ופתרונות מימון שונים בהתאם ליכולת ההחזר שלו."
• אין מגבלה על מספר הנכסים: "בנק מגביל את הלקוח אחרי כמה דירות. אצלנו, משקיע שרוצה לפתוח כמה פוזיציות ולהשקיע בישראל ובחו"ל יכול לעשות זאת."
הפתרון המושלם להשקעות בחו"ל
אחד היתרונות המשמעותיים של משכנתא מדרגה שנייה הוא האפשרות להשקיע בחו"ל. "ישראלים אוהבים נדל"ן, ובצדק," אומר לסין. "כל מי שקנה פיסת אדמה ב-20 השנים האחרונות הכפיל את הכסף שלו. עכשיו הם מזהים את הפוטנציאל בחו"ל והולכים להשקיע ביוון, בקפריסין, בבטומי ובמקומות נוספים."
"הבעיה היא שבחו"ל יכולות המימון של ישראלים מוגבלות מאוד. אתה לא יכול פשוט להיכנס לבנק באירופה או בארה"ב ולקבל משכנתא כתושב זר. מצד שני, יש לך נכס בישראל עם עון משמעותי שאין לך איך לחלץ אותו - אלא אם כן תמכור את הנכס, ואף אחד לא רוצה למכור."
"עם העון הזה, איתנו, הוא הולך ומבצע רכישה בחו"ל, והוא מקבל את ההחלטה בעצמו מה הוא רוצה לעשות עם אותו הנכס - להשאיר אותו לדורי דורות או לעשות סיבוב ולהחזיר את הכסף."
מתכננים השקעה בחו"ל אבל חסר לכם מימון? גלו איך לקבל אישור תוך יום אחד והכסף בחשבון תוך ימים
לא רק נדל"ן - כל מטרה עסקית
חשוב להדגיש: אייקן עובדת רק עם המגזר העסקי ולא עם הלקוח הצרכני. "אנחנו לא נותנים מימון לדירות מגורים של הלקוח עצמו," מבהיר לסין. "רק לנכסים מניבים - דירות להשקעה, נכסים מסחריים, משרדים וחנויות."
אבל הכסף עצמו? "אפשר להשתמש בו לכל מטרה עסקית," הוא מדגיש. "לשפר מלאי, לשפץ סניף, לקנות מכונה חדשה, להשקיע בנדל"ן נוסף - מה שבא לך. יש לך מקום שיש בו כסף, אתה יכול ללכת ולמנף אותו לכל צורך."
מומחיות בנדל"ן מורכב
אייקן מתמחה גם בעסקאות מורכבות שהבנקים נרתעים מהן. "אנחנו יודעים להיכנס לעסקאות שהן עסקאות מסובכות, שבאמת עדיין הבנק לא בשל לממן אותן," מסביר לסין. "למשל, עסקאות של קבוצות משקיעים שקנו נכס ביחד, או נכסים שהרישום המשפטי שלהם עדיין לא סופי."
"אנחנו משמשים כגשר. הלקוח לוקח אותנו כי אנחנו יותר גמישים מהבנק, ואחרי שהוא משלים את כל הרישומים ומשלים את המעטפת, הוא יכול להחליף אותנו בבנק אם הוא רוצה."
גמישות שמתחשבת בתזרים
נקודה חשובה נוספת שמדגיש לסין היא הגמישות המחשבתית בנושא תזרים המזומנים. "בסוף עסק נופל וקם על תזרים מזומנים," הוא מסביר. "אם לקוח ייקח הלוואה מצוינת, אבל מבחינת מבנה ההלוואה זה יקשה עליו ביום יום - הוא יקבל את ההלוואה, אבל עוד חצי שנה יתפוס את הראש."
"איתנו הוא מראש ייכנס לעסקה שמתאימה לו מבחינת יכולת ההחזר שלו. אנחנו מאוד פתוחים במחשבה בנושא הזה."
יש לכם עסקה מורכבת שהבנק דחה? בואו נבדוק ביחד איך אפשר לקדם אותה
לאן הולך שוק הנדל"ן?
בסיום הראיון שאלנו את לסין לאן הולך שוק הנדל"ן. "אנחנו נמצאים עכשיו בימים מאוד אופטימיים," הוא עונה. "המלחמה הייתה חוויה קשה מאוד, גם ברמה כלכלית וגם ברמה חברתית. אבל כנראה שהריבית תתחיל לטפטף למטה."
"אני רואה את זה ברחובות, אני מקבל טלפונים מיזמים שישבו על הגדר ורוצים לחזור למשחק. לדעתי זה הפריץ. וישראל כמדינה היא מדינה שרק תפרוץ קדימה. אם אני היום משקיע נדל"ן שצריך לעשות לעצמי את המחשבה איפה להשקיע - הייתי שם את כל הקלפים שלי בישראל."
אם תרצו לסכם בקצרה את כל הראיון, אז זה המסר:
משכנתא מדרגה שנייה היא כלי מימוני רב עוצמה שיכול לשחרר הון עצמי שקבור בנכסים קיימים ולאפשר למשקיעים למנף את עצמם לעסקאות נוספות. עם הגמישות, המהירות והמקצועיות שמציעה אייקן, המשקיעים בקהילה החרדית יכולים להמשיך לצמוח ולהרחיב את תיק ההשקעות שלהם - בארץ ובחו"ל.
0 תגובות