איך נקבעת ריבית המשכנתא?

אחד התחומים הלוטים בערפל כשאתם בדרך לדירה משלכם הוא ריבית המשכנתא. בטח שאלתם את עצמכם לא פעם: האם אפשר להשפיע על גובה הריבית? התשובה המפתיעה, אפשר, גם בלי להתמקח. אז מהם הפרמטרים שקובעים את הריבית? הכל במדריך המשכנתא המיוחד (תכנון משכנתא)

(צילום: shutterstock, עיבוד כיכר השבת)

אם אתם בדרך לרכישת דירה, אתם בטח מכירים את זה מקרוב. החברים שמסתובבים עם לוח סילוקין מיוחד, ו"המומחה" שיודע בדיוק איך לסדר לכם את הריבית הזולה ביותר על המשכנתא. לפעמים זה אכן נראה מסובך ומורכב, אך מקרוב זה הרבה יותר פשוט.

אין ספק שכשמתכננים את המשכנתא חשוב לדעת מה גובה הריבית אותה תוכלו לקבל, ולא פחות חשוב להבין, מדוע לחברים שלכם הציעו ריבת נמוכה יותר. בשורות הבאות אתם תבינו איך נקבעת הריבית ומה אתם יכולים לעשות כדי להוזיל אותה.

למחשבון משכנתא - לחצו כאן

הכל על תכנון משכנתא - לחצו כאן

אז ראשית, כפי שבוודאי ברור לכם, ריבית המשכנתא אינה נקבעת באופן שרירותי וקיימות סיבות להבדלים בגובה הריבית המוצעת בין בנקים שונים, בין לקוחות שונים וגם בין מועדים שונים.

תמחור הריבית המוצעת למבקשי המשכנתאות מושפע, בין היתר, מעלות מקורות המימון של הבנק, כלומר כמה עולה לבנק לגייס את הכסף שהוא מלווה לכם, ומהסיכון שהבנק לוקח בהעמדת הלוואה ללווה. באופן כללי, ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.

מפני שנתוני כל עסקה, כל לווה וכל נכס הם שונים, כך גם הסיכון של כל עסקה הוא שונה ולפיכך גם הריבית המשקפת את הסיכון תהיה שונה. לכן, לא נכון לבצע השוואה של הריבית בין לקוחות שונים, נכסים שונים ועסקאות שונות.

זאב טפר, מנהל תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, מסביר: "מוכר לי היטב המצב שבו יושבים כמה חברים ומשווים את הריביות שקיבלו במשכנתא. כמובן יש את זה שיוצא הביתה מאושר ויש את זה 'שהכריז' על הריבית הכי גבוהה ויוצא כמובן מתוסכל וכעוס על הבנק, וחבל".

(צילום: shutterstock, עיבוד כיכר השבת)

טפר מוסיף כי יש מספר פרמטרים הקובעים את הריבית. "דבר ראשון, הריבית משתנה מעת לעת לפי המצב במשק. כשמחיר הכסף יורד, הבנק יכול להציע את המשכנתא בריבית נמוכה יותר, וכך גם להיפך. בנוסף, אם לוקחים את המשכנתא באותו זמן ובאותם המסלולים, הריבית יכולה להיות שונה, כיוון שהבנק יגבה ריביות שונות בתלות בפרמטרים שונים כמו: אחוז המימון, יחס ההחזר, תקופת ההלוואה ועוד. חלק מהפרמטרים לא תלויים בכם, אבל עדיין חשוב שתבינו אותם. חלקם כן תלויים בכם ולכן חשוב עוד יותר שתבינו אותם".

הערכת סיכון של הבנק

הריביות נקבעות בין היתר לפי הערכת הסיכון של הבנק. הערכת הסיכון היא למעשה הצפי לגבי התנהגות הלווה והשוק בעתיד, ומשפיעים עליה הנתונים הספציפיים של הלווה, הנכס וההלוואה. כדי לבצע הערכת סיכון מדויקת ככל האפשר, הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק.

מאחר שלא תמיד ניתן לנבא את הדברים במדויק, יתכנו הבדלים בהערכת הסיכון שבנקים שונים מבצעים, גם כאשר מדובר באותו לווה ובאותו נכס. לרוב, הפערים בהערכות ובתמחור הריבית בהתייחסות לאותו לווה ולאותו נכס בין הבנקים השונים, אינם גדולים יחסית.

אילו פרמטרים נפוצים נלקחים בתמחור הריבית?

מאפייני הנכס - מיקום ועלות.

מאפייני הלווים, הון עצמי והתחייבויות - ההון העצמי שאתם מביאים מהבית, ההכנסות ממקום העבודה נטו, הוותק במקום העבודה וכן הכנסות ממקומות אחרים. כמו גם התחייבויות נוספות, למשל משכנתאות אחרות, התנהגות הלווים בעבר - כלומר חובות שלא שולמו מצד אחד או עמידה קבועה ויציבה בתשלומי הלוואה מצד שני וגם נתונים אישיים של הלווים כמו הגיל, מצב משפחתי ומספר הילדים.

מאפייני הלוואה - תקופת ההלוואה והרכב ההלוואה.

פרמטרים נוספים - אחוז המימון, כלומר היחס בין גובה המשכנתא לעלות הנכס, וגם יחס ההחזר - היחס בין התשלום החודשי על המשכנתא לבין ההכנסה של הלווים נטו.

פרמטרים לתקופה - עלות גיוס הכסף לבנק, צפי לשינויים בפרמטרים הכלכליים במשק, הנחיות הרגולטור המחייבות את הבנק, שיש בהן כדי להשפיע על העלויות של הבנק עבור הלוואות מסוימות. למשל עקב ההגבלות על אחוז המימון, גובה ההלוואה ומרכיב הריבית המשתנה בהלוואה.

איך בכל זאת אתם יכולים להשפיע על גובה הריבית?

1. צמצום אחוז המימון - ככל שהיחס בין סך המשכנתאות על הנכס לבין שווי הנכס נמוך יותר, כך הסיכון נמוך יותר. על מנת להקל עליכם את המשך ההתנהלות עם המשכנתא שלכם, מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. מפני שהרגולציה וגם המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.

2. שיפור יחס ההחזר - ככל שהיחס בין סך ההחזר החודשי הצפוי בגין המשכנתא לבין סך ההכנסה הפנויה של הלווה נמוך יותר, כך הסיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא נמוך יותר, ולפיכך, בכפוף לשאר המאפיינים, הבנק יכול לתמחר את ההלוואה בריבית נמוכה יותר. ככלל, לא מומלץ לחרוג מיחס החזר של 1/3 - כלומר, התשלום החודשי על המשכנתא לא יעלה על 33% מגובה ההכנסה הפנויה.

3. קיצור תקופת ההלוואה - ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך הסבירות שהריבית תהיה נמוכה יותר, וזאת מפני שלרוב עלות גיוס הכסף על ידי הבנק לזמן ארוך - יקרה יותר מעלות גיוס הכסף לזמן קצר. יש לקחת בחשבון שקיצור תקופת ההלוואה אמנם יגדיל את ההחזר החודשי שלכם, אולם סך העלות הכוללת שתשלמו לבנק תקטן.

הגבלות בנק ישראל

על פי הנחיית בנק ישראל, קיימות הגבלות על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן אתם יכולים לקחת. באופן כללי מהות ההגבלות הם:

1. לפחות 2/3 מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים או יותר). כלומר, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואות בריבית המשתנה לעיתים קרובות יותר.

2. סך ההלוואות בריבית קבועה חייב להיות לפחות שליש מגובה ההלוואה.

אם אתם ממחזרים משכנתא אתם יכולים להישאר עם שיעור רכיב הריבית המשתנה שהיה במשכנתא המקורית או להפחיתו.

• הקליקו לכל הכתבות והמדריכים במדור תכנון ממשכנתא

האם הכתבה עניינה אותך?

כן (100%)

לא (0%)

תוכן שאסור לפספס:

0 תגובות

אין לשלוח תגובות הכוללות דברי הסתה, לשון הרע ותוכן החורג מגבול הטעם הטוב.

2
לא עוזר- לא מוסבר מספיק ללא מבינים בתחום.
משה
1
בחינם ללא כסף !!!!!!!!!!!
אבנר

אולי גם יעניין אותך:

עוד בתכנון משכנתא:

ש

ראיון חשוב

"מתחשבים בלקוחות מתוך הבנה שיוקר המחיה מכביד על משקי הבית"

על רקע יוקר המחיה וסביבת הריבית הגבוהה, בנק מרכנתיל מציע ללקוחותיו הפרטיים והעסקיים מבחר כלים ייעודיים לסיוע בהקלת הנטל הכלכלי. מנהלת אגף השיווק ודוברת הבנק, גב' מורן חכמה-פלרמן, מפרטת על מהלכי הבנק וההטבות השונות שגובשו לאחרונה שתכליתן להקל על העומס הכלכלי של משקי הבית והעסקים. בנוסף, היא מסבירה כיצד פעילות הבנק וההטבות משפיעות על הציבור החרדי, שלדבריה מהווה את "לב-ליבו של נוטלי המשכנתאות בבנק מרכנתיל". (כלכלה)

כיכר בשיתוף מרכנתיל|מקודם
ש

עושים סדר

שוק המשכנתאות בשיא – אך גם הסיכונים

חודש דצמבר שבר שיאים מבחינת היקף המשכנתאות שניתנו לציבור, למרות הריבית הגבוהה. יחד עם זאת, באותה נשימה יש מספר נורות אזהרה. מה חשוב לדעת ועל אלו אותיות קטנות חשוב להסתכל דווקא עכשיו? דוד מייזליק, ראש אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, עושה סדר (כלכלה)

כיכר בשיתוף מרכנתיל|מקודם
ש

פועלים בקהילה

בנק הפועלים עם הטבות למפוני הצפון: פטור מתשלום משכנתא

בנק הפועלים יעניק פטור מתשלום משכנתא לשלושה חודשים ללקוחות בעלי נכסים ביישובי הצפון שפונו במלחמה וירחיב את התמיכה של קרן "פועלים בקהילה" ב-10 מיליון ש"ח נוספים לטובת הצפון (כלכלה, חרבות ברזל).

כיכר בשיתוף בנק הפועלים|מקודם
ש

במגזר החרדי

לקנות דירה בשקט נפשי: מסלול ההלוואה המדובר ביותר

מצאתם דירה בפרויקט חדש אך חוששים להתחייב למשכנתא ארוכה? 'קרנות תשרי' מציגה פתרון ייחודי: הלוואה קצרת טווח בהון עצמי נמוך ובהחזר חודשי נוח של עלות האשראי בלבד (הלוואה, משכנתא).

כיכר בשיתוף קרנות תשרי|מקודם
ש

הגשמה עצמית

זאת היחידה שמתאימה את עצמה לאורח החיים החרדי

יחידות לוחמה שנבנו במיוחד עבורך | ביחידות הלוחמים החרדיות תגלה ותביא את עצמך ואת היכולות שלך, במלוא עוצמתן | כאן תמצא את האיזון הנכון שייתן לך להגשים את עצמך ולתרום למדינה, מבלי לוותר על הזהות החרדית שלך (חרדים)

ציקי גל|מקודם
ש

ליברה במהפכה

מצמצמים הוצאות? התחילו מביטוח משכנתא

ענף ביטוחי המשכנתאות עובר שינוי דרמטי והכל בזכות ליברה, שנכנסה אליו בסערה והביאה את המהפכה שעשתה בביטוח הרכב גם לענף ביטוחי המשכנתא (משכנתא).

כיכר בשיתוף ליברה|מקודם
ש

ממשיכה להתחזק:

טריא העבירה לגופי המימון והמערכת הבנקאית משכנתאות

טריא מציעה מסלולים חדשים בתשואה שנתית ממוצעת של כ-9% • על פי גורמים בטריא, גם בצפי של ירידת ריבית, המסלולים החדשים ישמרו על יציבות • המנכ"ל והמייסד אייל אלחיאני: "המגמה חיובית, מהלכי ההתייעלות נושאים פרי" (כלכלה).

כיכר בשיתוף טריא|מקודם
ש

שמים אתכם במרכז

פאגי מעמיד לרשותכם סל הטבות שיקלו על התקופה

פאגי, מקבוצת הבנק בינלאומי מתגייס למאמץ הלאומי עם שורת הטבות והקלות לכלל הלקוחות ובפרט לתושבי הדרום והמפונים. בין ההטבות: מגוון הלוואות, דחיית תשלומים, הלוואות והקלות לנוטלי משכנתאות (כלכלה, הלוואות).

כיכר בשיתוף פאגי|מקודם
ש

מרכנתיל מעמיק את הסיוע:

חצי שנה פטור מתשלום משכנתא לתושבי גבול עזה

בנק מרכנתיל מעניק חצי שנה פטור מלא מתשלום משכנתא ללקוחות המתגוררים עד 7 ק"מ מגבול עזה. המשמעות הינה שהבנק ישלם במקום לקוחותיו את התשלום החודשי של המשכנתא בחשבונם (כלכלה, משכנתא).

כיכר בשיתוף מרכנתיל|מקודם
ש

שריינו לפני שיגמר

"ערב טוב קסריה!" - ענקי הזמר והחזנות במופע איחוד נדיר

באמפי תיאטרון קיסריה יעלו על במה אחת כמה מהכוכבים הגדולים של המוזיקה היהודית והישראלית, למופע חד-פעמי בליווי התזמורת הסימפונית הישראלית ראשון לציון, בניצוחו של יובל סטופל (מוזיקה)

אסף מגידו|מקודם

דירה בזול, מחיר מטרה והמשכנתא

יש סיכוי טוב שתוכנית "מחיר מטרה" תיטיב גם עם משפרי דיור, למרות ששרי הממשלה עדיין חלוקים בעניין. אם גם אתם רוצים לשדרג דירה, ויש לכם משכנתא קיימת, עליכם להתמודד עם המשכנתא על הדירה הישנה. בדקנו מה צריך לעשות איתה (תכנון משכנתא)

כיכר השבת|

למה נועד ביטוח המשכנתא?

למה צריך לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כשאתם לוקחים משכנתא ומה קורה אם חלילה אחד הלווים נפטר לא עלינו? מדריך מיוחד לכל מי שרוכש דירה או מתכנן לרכוש (משכנתאות)

כיכר השבת||
1

איך לוקחים משכנתא לבנייה עצמית?

לא חייבים לקנות דירה "מוכנה" מהקבלן - יש מי שמעדיף לבנות את בית חלומותיו בעצמו. בדקנו אם יש הבדל בין נטילת משכנתא לדירה "מוכנה" לבין משכנתא לבניית בית ואיך כדאי להיערך לכך בהתאם. מדריך תכנון משכנתא

כיכר השבת|

לגרור משכנתא מדירה ישנה לחדשה

זוגות צעירים רבים שקונים דירה, מגדילים בשלב מסוים את המשפחה ורוצים להשתדרג ולקנות בית גדול ומרווח יותר, לטובת הילדים. מה בדיוק עושים עם המשכנתא הקיימת על הדירה שאנחנו רוצים למכור? (תכנון משכנתא)

כיכר השבת|

למי הולכת הדירה לאחר גירושין?

החיים דינמיים גם בתקופת המשכנתא ולפעמים המצב המשפחתי משתנה. איך תושפע המשכנתא בעקבות נישואין, גירושין או חלילה פטירה. מדריך מפורט (תכנון משכנתא)

כיכר השבת|

אפשר לקחת משכנתא כשיש מינוס?

רוצים ליטול משכנתא מהבנק כדי לקנות דירה - אבל אתם נמצאים באוברדראפט? יכול להיות שיש לכם בעיה, אך אתם לא בהכרח בדרך ללא מוצא: הבנק יבדוק את יכולת העמידה שלכם בהחזרי המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה, ויבהיר לכם אם יש באפשרותכם ליטול את ההלוואה. בשורה התחתונה - המינוס לא בהכרח אמור לטרפד לכם את חלום הדירה (תכנון משכנתא)

כיכר השבת||
1

מדריך: כך תוזילו החזרי משכנתא

בנק ישראל הוריד את הריבית ל-0.25%, הנתון הנמוך ביותר בכל הזמנים, ומי שנהנים מההורדה הם אלו שנטלו משכנתא בריבית פריים. אבל לא רק הם יוכלו ליהנות מהריבית הנמוכה - גם אתם (משכנתא)

כיכר השבת|

כך תרשמו דירה על שמכם בטאבו

למה חשוב לבדוק את נסח הטאבו לדירה שאתם קונים לפני הרכישה, מדוע צריך לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק כשלוקחים משכנתא • מדריך מפורט (תכנון משכנתא)

כיכר השבת||
1