גם בקיץ 2025, מחירי הנדל"ן בישראל אינם מפגינים סימני האטה משמעותיים: הריביות בשמיים וההיצע מצטמצם בצעדי ענק. במציאות שכזו, נהיה קשה עד בלתי אפשרי עבור המשקיע הפשוט להיכנס לשוק הנדל"ן ולהנות מפירות ההשקעה. אך מסתבר כי שוק הדירות הינו רק צד אחד של הסיפור. מבלי ששמנו לב, צמחה לנו כאן, מתחת לאף, אלטרנטיבה המאפשרת למשקיע הפשוט 'להיכנס למשחק' בשוק הנדל"ן בצורה חדשנית ושונה בתכלית.
רוח חדשה בשוק
חברת יזמות הקרקעות 'מיישבים ישראל', שהוקמה על ידי היזמים שי מירום וניב אהרונוב, מציעה מודל עסקי ייחודי: שותפות אמיתית בעסקאות קרקע יזמיות עם פוטנציאל השבחה גבוה. כלומר: 'מיישבים' שמה את כספה יחד עם כספי הלקוח וצועדת איתו יד ביד, מרגע הרכישה ועד למימוש הפוטנציאל על הקרקע.
''מיישבים ישראל" הוקמה על בסיס מודל לא שגרתי. מדובר בחברת איתור קרקעות שבאמצעות מערך ייחודי שפיתחה, הצליחה להגיע לעסקאות קרקע במחירים נמוכים והחלה להעביר אותן הלאה במודל של B2B. לאט לאט, החברה התחילה להשקיע בעצמה ולצרף איתה להשקעות חברים ומשפחה, עד שנולד הרעיון של 'מיישבים ישראל'.
"'יזמות קרקעות' היא תחום בנדל"ן שבו ההשקעה מתבצעת בקרקע המיועדת לבנייה עתידית, ולא בנכסים קיימים. הייחוד שלנו הוא שאנחנו משקיעים יחד עם הלקוח הפרטי, ולא מסתפקים בתיווך. אנחנו נכנסים איתו כשותפים מלאים, ועוברים איתו את תהליך ההשבחה ועד קצירת הפירות," הסבירו אהרונוב ומירום. "בנוסף, אנו מאגדים את כל הלקוחות שלנו במסגרת הסכם שיתוף במקרקעין, שהופך אותם לקבוצת כוח בפרויקטים, עם ליווי צמוד של עורכי דין ואנשי מקצוע מנוסים."
גם למשקיע הפרטי מגיע
המשקיע הפרטי בדרך כלל לא חושב על השקעה בקרקעות, אלא בדירות. למה החלטתם להנגיש לציבור הרחב דווקא השקעה בקרקעות?
מירום: "שוק הדירות כבר לא מה שהיה פעם, כשההורים שלנו גדלו והיחס בין היצע לביקוש היה יחסית סביר. המחירים, סביבת הריבית הגבוהה, התשואות הנמוכות, האינפלציה והמיסוי הפכו את ההשקעה בדירות לפחות כדאית. לעומת זאת, השקעה בקרקע מאפשרת למשקיע להיצמד למחירי הנדל"ן ולעשות עסקאות השבחה בעת ובעונה אחת, ובכך לייצר תשואה עודפת על השוק. לא נדרש הון עצמי גבוה ואין חשיפה לריביות והחזרים חודשיים. הפוטנציאל כאן אדיר: בניגוד לדירות, לא ניתן לייצר עוד קרקעות יש מאין. מי שישקיע עכשיו בקרקע, יעלה על הרכבת רגע לפני שהיא עוזבת את התחנה."
אהרונוב: "אנחנו רוכשים קרקע רק אחרי שהיא כבר עברה את הרוב המוחלט של ההליך התכנוני שלה, כך שכבר יש עליה תוכניות מאושרות שמייעדות אותה לבניה. מדובר בפוטנציאל השבחה גבוה בתנאיי וודאות משמעותיים. לאחר מכן, אנחנו מציעים לציבור הרחב לרכוש נתחים ממנה, כלומר להיות בעלים של חלק מהקרקע. המשקיעים מסייעים לנו להגדיל את קבוצת האחזקה שלנו, ואנחנו מביאים למשקיעים את ההשקעה הטובה ביותר. אנחנו מצרפים אותם לקבוצת משקיעים שנהנית מליווי לאורך כל הדרך, ובכך אנחנו נהנים ממקסום ההשקעה במימוש שלה."
ולמה זה חכם להשקיע בקבוצה?
אהרונוב: "למשקיע בודד יהיה קשה מאוד לממש השקעה שכזו, והיא אף עלולה להסתיים במכירה כפויה של הקרקע במסגרת פירוק שיתוף בבתי משפט. באמצעות קבוצת משקיעים והסכם שיתוף, אנו מאפשרים למשקיע הפרטי לקחת חלק בקבוצה גדולה. בכך, השוק הזה כבר לא בלעדי לשחקנים הגדולים בשוק : לכל אחד יש הזדמנות לתת בו דריסת רגל."
איך אתם בוחרים את הקרקעות בהן אתם משקיעים? מה מייחד אותן?
מירום: "אנחנו לא קונים כל קרקע שמוצעת לנו. הצוות הפנימי שלנו מתמחה באיתור קרקעות: הנציגים בצוות מקיימים קשר יומיומי עם בעלי נכסים באזורי תכנון, מה שמאפשר לנו לאתר עסקאות מעולות במחירים אטרקטיביים. רוב העסקאות שאנו משיגים מועברות לשותפים עסקיים ולקולגות במודל B2B. בנוסף, אחוז קטן מהעסקאות, בעלות פוטנציאל גבוה, נשאר אצלנו להשקעה עצמית, אליו אנו מצרפים גם משקיעים פרטיים. מעל 90% מהעסקאות שאנחנו מאתרים עוברות לגורמים אחרים בשוק ה־B2B, ואנחנו שומרים לעצמנו רק את הדובדבנים, הקרקעות הטובות ביותר, שממוקמות במרכז הארץ או באזורים עם ביקוש גבוה."
אהרונוב: "הקרקעות שאנחנו בוחרים כבר עברו שלוש ועדות תכנון - ארצית, מחוזית ומקומית - ונשאר להן רק שלב התכנית המפורטת. זה אומר רמת ודאות גבוהה ומינימום סיכון. הסיכון העיקרי הוא משך הזמן עד תחילת הבנייה. לאור הניסיון והקשרים שלנו, אנחנו יודעים להעריך את פרק הזמן הזה בצורה מיטבית. בנוסף, אנחנו בוחרים קרקעות במחיר אטרקטיבי ובמיקום אסטרטגי, ומשקיעים בהן בעצמנו לפני שאנחנו מצרפים משקיעים פרטיים במסגרת הסכם שיתוף, שמאגד את כולם לקבוצת כוח אחת."
מירום: "כל קרקע שנכנסת לשיווק נבחנת בקפידה. אם אנחנו לא היינו משקיעים בה בעצמנו, היא לא תוצע ללקוחות. יש לנו גם את הפריבילגיה להעביר עסקאות פחות מצוינות ל־B2B, כך שנשארות אצלנו רק העסקאות שאנחנו באמת מאמינים בהן. זה הופך את האינטרס שלנו ושל הלקוח לזהה לחלוטין: הצלחה משותפת."
מדוע כדאי לרכוש קרקעות להשקעה דווקא דרך 'מיישבים ישראל'?
אהרונוב: "היתרון הגדול שלנו הוא שאנחנו לא עומדים מהצד. אנחנו משקיעים יחד עם הלקוחות, כחלק מקבוצת משקיעים משותפת. כשאנחנו בפנים, האינטרס שלנו זהה לחלוטין לזה של הלקוח, וזה משנה את כל הגישה. לכל אורך הדרך יש ליווי צמוד של אנשי מקצוע, כולל עורכי דין, שמוודאים שכל שלב מתבצע בצורה בטוחה."
מירום: "הפגישות שלנו עם משקיעים הן בגובה העיניים. אין מצגות נוצצות או חומרי שיווק שמנסים לייפות את המציאות. אנחנו מציגים נתונים ממקורות ממשלתיים בלבד, ומלמדים את המשקיע איך לבדוק את הקרקע בעצמו, כדי שיהיה לו ביטחון והבנה אמיתית בהחלטה שהוא מקבל. מעבר לכך, אנחנו פועלים כל הזמן להנגיש ידע על עולם הקרקעות - ברשתות החברתיות, באתר שלנו ובאירועים - כדי שהלקוחות שלנו ימשיכו להתפתח כמשקיעים גם אחרי העסקה הראשונה."
"משקיע הוא קודם כל שותף"
בעוד שוק הדירות להשקעה מתנהל בשקיפות יחסית - כל דירה מפורסמת באינספור אתרים - שוק הקרקעות היזמיות הוא עולם אחר. כאן ההזדמנויות לא מופיעות בלוחות המודעות, ורוב המשקיעים כלל לא יודעים שהן קיימות.
"אנחנו מתמקדים בקרקעות שנמצאות לפני קפיצה משמעותית בערכן, הרבה לפני שמישהו עוד תולה עליהן שלט 'למכירה'. זה מאפשר להיכנס במחיר נמוך בהרבה מדירה בנויה, ולחכות לרגע שבו הקרקע מתקרבת לשלב הבנייה," פירט אהרונוב. "פעם התחום הזה היה סגור כמעט לחלוטין למשקיעים גדולים. היום, בזכות כלים משפטיים כמו הסכמי שיתוף במקרקעין, אנחנו יכולים לאגד קבוצת רוכשים פרטיים, להבטיח להם זכויות בעלות ולהעניק להם גב מקצועי לכל אורך הדרך."
אז מהי בעצם 'עסקת החבילה' שאתם מציעים למשקיע הפרטי?
מירום: "הלקוח מקבל הכל במקום אחד: עורך דין, יועצים, אנשי מקצוע, ליווי מול הרשויות, ניהול הקבוצה - וכל זאת בלי הצורך להתפזר בין גורמים שונים. המטרה היא להוריד מהלקוח את כל כאב הראש, ולהשאיר לו רק את החלק המעניין באמת - להשפיע על ההשקעה ולראות איך ההשקעה שלו מתקדמת. המודל שלנו פשוט: אם הלקוח מרוויח, גם אנחנו מרוויחים. אנחנו מתמחרים את העסקאות כך שיהיו נגישות יותר מהמקובל, ומעדיפים להכניס פחות שותפים כדי שכל אחד יחזיק נתח משמעותי יותר בקרקע."
אהרונוב: "החזון שלנו הוא שכל אחד, גם בלי ניסיון בנדל"ן, יוכל לקחת חלק בעסקאות שמייצרות ערך אמיתי. אנחנו רואים בכל לקוח שותף, ומחויבים לו עד הרגע שבו הקרקע מגיעה ליעד. בסופו של דבר, זה לא רק נדל"ן, זו מערכת יחסים. כשיש אמון ושקיפות, כולם מרוויחים. המטרה שלנו היא לבנות קהילה של משקיעים שמבינים את הכוח שלהם כשפועלים יחד."
ההזדמנויות מחוץ לאור הזרקורים
האם אתם מחפשים דרך חכמה וממוקדת להרחיב את תיק ההשקעות שלכם? ואולי המטרה שלכם היא פשוט לקחת חלק בפרויקט אמיתי לצד אנשים שחיים ונושמים את מה שהם עושים? כך או אחרת, ייתכן מאוד שהעסקה הבאה שלכם מחכה דווקא בשטח פתוח, לפני שהונחה בו אפילו אבן אחת. קרקע יזמית היא הרבה מעבר לפיסת אדמה: היא הזדמנות להיות שותפים בתהליך יצירה, לראות כיצד אזור שלם מתפתח, ולדעת שהייתם שם עוד בשלב הראשון.
השקעה בשוק הקרקעות עם 'מיישבים ישראל' מעניקה למשקיעים לא רק נתח בבעלות על קרקע עם פוטנציאל השבחה גבוה, אלא גם שותפות אמיתית עם יזמים שמחויבים להצלחת הפרויקט יחד אתכם. מדובר בחוויה המשלבת ביטחון מקצועי, ליווי אישי ותחושת שותפות אמיתית בדרך אל מימוש הפוטנציאל. לפעמים, ההזדמנויות הגדולות ביותר נמצאות דווקא מחוץ לאור הזרקורים, במקומות שבהם רק מי שמבין את התמונה המלאה יודע לזהות את הפוטנציאל.
