העיר על הכינרת שהופכת למרכז חרדי
טבריה, עיר הקודש על שפת הכינרת, עוברת בשנים האחרונות שינוי דמוגרפי משמעותי. כיום מתגוררים בעיר למעלה מ-50,000 תושבים, שלמעלה מ-25 אחוזים מהם חרדים.
המגמה ברורה: טבריה הופכת למרכז חרדי משמעותי בצפון, עם קהילות חזקות, תשתיות מתאימות, ופוטנציאל צמיחה גדול, מבט על תוצאות הבחירות לכנסת ה-25 בטבריה מעיד על השינוי. המפלגות החרדיות קיבלו ביחד כ-29 אחוזים מהקולות: זהו נתון משמעותי המעיד על כוח ההשפעה של הציבור החרדי בעיר.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
ה' לא עשה נס באיראן. הוא עשה משהו גדול יותר | צפו במרחב מוגן
שלושת המוקדים החרדיים בטבריה
העיר מתחלקת לשלושה מוקדים חרדיים עיקריים, כל אחד עם אופי משלו ומאפייני השקעה שונים: קרית שמואל, שיכון ד', ונוף פוריה.
קרית שמואל: השכונה החרדית המבוססת
קרית שמואל היא כבר שכונה חרדית לכל דבר ועניין, והמחירים משקפים זאת. דירות גדולות למשפחות ברוכות ילדים עולות כ-1,400,000 שקלים לדירות חדשות. מדובר בשכונה מבוססת עם אוכלוסייה חזקה כלכלית, ולכן המחירים גבוהים יחסית לשאר העיר.
עם זאת, אפשר עדיין למצוא הזדמנויות בקרית שמואל. ברחובות הצדדיים כמו אלחדיף, ברוריה, רחל והמגינים, ניתן למצוא דירות קטנות באזור ה-800,000 שקלים, ודירות ענקיות של 150 מטר רבוע ניתן למצוא במחיר של כ-1,200,000 שקלים. זהו אזור שבו כדאי לחפש היטב, כי יש פער גדול בין הרחובות המרכזיים לרחובות הצדדיים.
נוף פוריה: המוקד הליטאי
נוף פוריה היא שכונה שמתאפיינת בעיקר בציבור ליטאי ומעט ספרדי, כאן ניתן למצוא דירות של 100 מטר במחיר של כ-1,300,000 שקלים. המחירים גבוהים יחסית, והשכונה נחשבת למבוססת ואיכותית.
בנוסף ניתן למצוא כר פורה ליזמים מתחילים ניתן למצוא בתים פרטיים על שטחים גדולים של כ-650 מטר רבוע, שבהם ניתן לבנות עד 6 יחידות דיור. זהו מודל השקעה מעניין למי שמחפש פרויקטים גדולים יותר.
שיכון ד': ההזדמנות האמיתית
שיכון ד' נמצא על רכס ההר, ומאופיין בעיקר בציבור ספרדי עממי וחסידויות כמו לעלוב, מודז'יץ, צאנז, קרלין ועוד. בגלל שבעבר גרו בשכונה אנשים מאוכלוסייה נמוכה יותר, המחירים עדיין ממש זולים ביחס לשאר העיר. ניתן למצוא דירת 3 חדרים ישנה במחיר של 750,000 שקלים בלבד. זו הזדמנות משמעותית למשקיעים שמחפשים מחירי כניסה נמוכים.
עם זאת, חשוב להזהיר: יש לבדוק היטב את הבניין והסביבה לפני רכישה. כמו בכל שכונה שעברה שינוי דמוגרפי, יש בניינים טובים ויש בניינים פחות טובים.
היתרון של טבריה: ההבנה החרדית של העירייה
בשיחה עם שוקי שם טוב ממשרד שם טוב נכסים, מתווך ותיק בעיר, הוא מסביר לנו את אחד היתרונות המשמעותיים של טבריה. לדבריו, מכיוון שוועדת תכנון ובנייה מנוהלת על ידי נציגים חרדים, יש הבנה גדולה מאוד לכל הצרכים של הבנייה החרדית. כך למשל ניתן להשיג בקלות יחסית אישורים על הרחבות, מרפסות סוכה, ואף העירייה מקדמת באזורים נרחבים תמא 38/2, למרות שברוב העיריות בארץ כבר נטשו תוכניות אלו.
זהו יתרון משמעותי שלא קיים בכל עיר. העובדה שהעירייה מבינה ותומכת בצרכים החרדיים הופכת את טבריה לאטרקטיבית עוד יותר עבור משפחות חרדיות.
עליית מחירים והשכרה לסופי שבוע
מחירי הנדל"ן בטבריה עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, גם יותר ביחס לשאר הארץ. חלק מהעלייה נובע מהביקוש החרדי הגובר, וחלק מתופעה ייחודית לטבריה: השכרת דירות לסופי שבוע.
כמו בצפת, גם בטבריה ישנם הרבה תושבים שמשכירים את דירתם בכל סוף שבוע כדי לממן את תשלומי המשכנתא. זה מאפשר להם לקנות דירות שבמקום אחר לא היו יכולים להרשות לעצמם, משום שזה מקור הכנסה נוסף משמעותי. טבריה היא יעד תיירות פופולרי לאורך כל השנה, והביקוש לדירות נופש גבוה.
התעניינות משקיעים מחו"ל ופרויקטים עתידיים
שוקי מספר לנו על התעניינות חזקה מאוד מצד משקיעים חיצוניים מאמריקה וצרפת, שמעוניינים לבוא לגור בעיר כקבוצה ובונים קשרים עם יזמים מקומיים. זה צפוי לגרום לעלייה נוספת במחירים בכל העיר, ככל שהביקוש הבינלאומי יגבר.
בנוסף, גם הציבור הכללי לוטש עיניים לעיר ומאמין בה כעיר קדושה לכל הדתות. ישנם פרויקטים ענקיים בתכנון, לדוגמה עיר כנרת של זוהר עוגב יחד עם חברת אב-גד, שמתוכננת להקים בעיר מאות חדרי מלון עם אלפי מטרים של מסחר, תיאטרון ועוד. פרויקטים כאלה משנים את פני העיר ומושכים אוכלוסייה ותיירות.
תעסוקה: אזור תעשייה ומפעל ביטחוני עתידי
מבחינת תעסוקה, טבריה מציעה יותר אפשרויות מערים אחרות בצפון. קיים אזור תעשייה גליל תחתון שמביא אלפי מקומות עבודה לתושבי העיר והאזור. בעתיד אף מתוכננת הקמת מפעל ביטחוני בעיר, שיביא אלפי מקומות עבודה ישירים ועקיפים. זהו גורם משמעותי שיכול להגדיל את האטרקטיביות של העיר.
בעיר יש את כל השירותים שהציבור החרדי צריך: ממוסדות לימוד ועד מרפאות קופות חולים ייעודיות למגזר, דרך סופרים, בתי כנסת, ועוד. התשתית קיימת, והיא ממשיכה להתפתח.
תחבורה ציבורית: קישור לכל המרכזים החרדיים
אחד היתרונות הגדולים של טבריה הוא הקישור התחבורתי המצוין למרכזים החרדיים בארץ. מהעיר יוצאים קווים ישירים אל הערים בני ברק, ירושלים, מודיעין עילית, בית שמש וביתר עילית. כו כן, קיימים קווים סדירים מטבריה לצפת המשרתים את הקהילה החרדית.
התחבורה הציבורית לטבריה מצוינת, והיא מתגברת בתקופות שיא כמו חגים ובין הזמנים. זה הופך את טבריה לנגישה הרבה יותר ממה שהייתה בעבר.
אזהרות חשובות: שיכון א' ופינוי-בינוי
כמו בכל עיר, גם בטבריה יש נקודות שיש להיזהר מהן. ראשית, יש להיזהר מאזורים מסוימים בשיכון א', שבהם באו לגור בדואים מהכפרים הסמוכים - על כל המשתמע מכך. מדובר באוכלוסייה שונה לחלוטין מהציבור החרדי, ויש להקפיד לא לקנות בבניינים או ברחובות שבהם יש נוכחות משמעותית של אוכלוסייה זו. חשוב לבדוק עם מתווך מקומי את האופי המדויק של כל רחוב ובניין.
שנית, לגבי פינוי-בינוי. ישנם הרבה דיבורים על פרויקטי פינוי-בינוי בטבריה, לדוגמה כל רחוב דוד המלך שכבר היה אמור לצאת להריסה אך בעקבות סיבוך של אחד השותפים הדבר מתעכב. חשוב להבין שישנם מקומות בשיכון ב' שבהם האדמה היא אדמת בזלת. לכן לא ניתן לחצוב באדמה אלא רק לפוצץ את הבזלת, ומכיוון שמדובר באזורים מאוד צפופים, לא ניתן אישור על פיצוץ. כל הדיבורים על פינוי-בינוי באזורים אלו אינם נכונים.
לכן, אם מישהו מציע לכם דירה ואומר שהיא תיכנס לפינוי-בינוי, יש לבדוק טוב טוב את הטענה הזו עם אנשי מקצוע מקומיים. אל תסמכו רק על מה שהמוכר או המתווך אומרים. בדקו באתר העירייה, דברו עם אנשי מקצוע, והבינו האם באמת מדובר בתוכנית ריאלית או רק בדיבורים.
סיכום: למי מתאימה ההשקעה בטבריה?
טבריה מתאימה למשפחות חרדיות שמחפשות עיר קודש עם קהילות חזקות, תשתיות מתאימות, וקישור תחבורתי טוב למרכזים החרדיים. המחירים עדיין נמוכים יחסית למרכז, במיוחד בשיכון ד' שבו ניתן למצוא דירות ב-750,000 שקלים.
האפשרות להשכיר את הדירה בסופי שבוע היא יתרון ייחודי שיכול להקל משמעותית על תשלומי המשכנתא. עבור משפחות שמוכנות לחיות לצד הכינרת, בעיר עם אופי מיוחד ואווירה רוחנית, טבריה מציעה חבילה מעניינת מאוד.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
מאידך, טבריה פחות מתאימה למי שזקוק לנגישות יומיומית למרכז הארץ, או למי שמחפש עיר שקטה לחלוטין. טבריה היא עיר תיירות עם הרבה תנועה, במיוחד בסופי שבוע ובחגים. בנוסף, חשוב מאוד לבדוק היטב את האזור והבניין לפני רכישה, ולא להסתמך על הבטחות לגבי פינוי-בינוי שלא נבדקו.
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות