בתקופה האחרונה מגיעים אליי סיפורים רבים מאנשים שפנו אליהם עם "הזדמנויות השקעה מפוצצות" בקרית אתא פעם זה "שכונת האבוקדו", פעם זה "רכס הקישון", ופעם סתם "קרית אתא דרום". השמות משתנים, ההבטחות על רווחים נשמעות דומות, והבלבול גדול.
החלטתי השבוע לעשות סדר אמיתי בנושא הזה, כי מי שלא מבין את ההבדלים עלול לקבל החלטת השקעה על בסיס מידע חלקי ולהתחרט.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
אז ראשית נגדיר: מדובר בשני אזורים שונים לחלוטין, בשתי תוכניות שונות לחלוטין, עם פרופיל רווח ורמת סיכון שונים לחלוטין. ההבנה של ההבדל ביניהם היא הצעד הראשון לפני כל שיחה עם משווק.
מה זה "שכונת האבוקדו"?
שכונת האבוקדו היא השכונה החדשה שנבנית בדרום קריית אתא, על קרקעות שהיו בעבר מטעי אבוקדו ומכאן שמה. היא נמצאת ממערב לשכונת טל, מדרום לשכונת הרקפות, ומצפון לקיבוצי אושה ורמת יוחנן. מבחינה תכנונית היא נכללת בתמ"ל 1024 – תוכנית מועדפת לדיור שאושרה על ידי הממשלה.
מדובר בשטח של כ-1,535 דונם, שבו מתוכנן לבנות 4,061 יחידות דיור, בנוסף לשטחי מסחר, מוסדות ציבור ופארקים. זו שכונה שהמנופים כבר עובדים בה – כבר שווקו בה מכרזים של רמ"י לאלפי יחידות דיור, וחברות קבלניות כמו שתית, קרדן נדל"ן, האחים בוסקילה, ספייס ויורו ישראל כבר זכו במגרשים ומתכננות בנייה. מחירי הדירות הצפויים: דירת 3 חדרים סביב 1,350,000 שקלים ודירת 4 חדרים סביב 1,550,000 שקלים.
פוטנציאל הרווח למשקיע: מי שרוכש דירה מקבלן היום ומחירי השוק ימשיכו לעלות – ייהנה מעליית ערך. אבל חשוב להבין: זו שכונה מעורבת, לא חרדית, ולכן שוק השוכרים הפוטנציאלי הוא הציבור הכללי. התשואה השוטפת תהיה זהה לשוק הסביב – לא פחות, אבל גם לא יותר.
בשכונה זו יש מספר משווקים חרדים אשר מנסים לשווק פרויקטים שמבוססים על קבוצות רכישה, עוד ניגע בזה בהמשך הסיקור.
תוכנית רכס הקישון
רכס הקישון הוא סיפור אחר לגמרי. מדובר באזור בצפון קריית אתא, בתוך תוכנית תמ"ל 1025 – תוכנית ענק שאושרה סופית ומכילה כ-12,500 יחידות דיור, עם נגישות ישירה לרכבת הקלה המתוכננת. זה האזור שמדברים עליו כ"יהלום" של הצפון.
אבל כאן בדיוק צריך לדייק. כשאנשים מציעים לכם "קרקע ברכס הקישון" הם לרוב לא מוכרים לכם דירה מקבלן – הם מוכרים לכם זכות בקרקע. כלומר, אתם רוכשים חלק מקרקע חקלאית שאמורה להפוך ביום מן הימים לשכונה. ההבדל הזה הוא קריטי.
וכאן נקודה חשובה, בקרקעות חקלאיות יש 2 סוגים: קרקע ירוקה שזה אומר שאסור לבנות עליה, ולא מיועדת למגורים והשניה היא קרקע צהובה שבו המתחם עבר את אישור הועדה למתחמים מועדפים לדיור וזה אומר שהמדינה כבר החליטה שהשטח יהיה מיועד למגורים, דהיינו היעוד של הקרקע שונה מחקלאות למגורים, מסחר ומוסדות ציבור.
ברכס הקישון ישנם מתחמים שכבר עברו את אישור הועדה ולמרות שזה נחשב כחקלאי היא מיועדת למגורים בהמשך הזמן.
(בהמשך הסיקור נראה אייך בודקים את הקרקע אם עברה את הועדה או שמא היא תישאר קרקע חקלאית כמו שהיא).
פוטנציאל הרווח למשקיע הוא הרעיון הוא לקנות "זכות לדירה" במחיר נמוך משמעותית ממחיר הדירה הסופי, ולגזור את הרווח מעליית ערך הקרקע עד לבנייה. אם הכל יסתדר בעזרת השם הרווח יכול להיות ניכר. אבל צריך לקחת בחשבון שבשנים הקרובות לא תראו שקל תשואה שוטפת, ואתם תלויים בגורמים שאינם בשליטתכם.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
בכתבה הבאה נצלול להבדלים בין קבוצת רכישה לבעלות בטאבו, איך בודקים קרקע חקלאית וכל הטוב הזה.
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות