בועה שעומדת להתפוצץ או הזדמנות של פעם בחיים? המומחים מנתחים את משבר הנדל"ן

קווטינסקי: "המחירים עומדים לנסוק, הפחד הוא האויב"

צחי קווטינסקי, מומחה נדל"ן ותיק, מסרב להתרגש מהנבואות השחורות. "אנחנו לא בדרך לבועה שמתפוצצת", הוא קובע בנחרצות. לדבריו, השוק נמצא כיום במצב של "קיפאון זמני" הנובע מפחד - מהמלחמה, מחוסר ודאות פוליטית ומריבית גבוהה.

"חוקי השכונה": האם טראמפ נכנע או שמדובר בתרגיל הטעיה ענק? | צבי יחזקאלי בריאיון מיוחד

כיכר FM|16:03

השודדים איימו על ה"צ'יינגר" החרדי באקדח שלוף - ולא ציפו לתגובה שלו

נחמן שטרנהרץ|18:32

"הציבור מוזן מהבטחות של פוליטיקאים שהמחירים ירדו, וזה מטעה את האנשים", מסביר קווטינסקי. הוא מתריע מפני תופעת ה"פריסייל" (מבצעי 20/80 או 10/90), שבהם אנשים קנו חלומות עתידיים ללא יכולת אמיתית לעמוד בתשלומים ביום פקודה. "שיעור ביטולי העסקאות שעומד על 3.6% הוא רק ההתחלה. משפחות בחוסר אחריות קנו דירות ב-3 מיליון שקל עם הון עצמי נמוך, וכעת כשהן לא מצליחות למכור את דירתן הנוכחית, הן מתרסקות".

עם זאת, קווטינסקי שומר על אופטימיות זהירה לגבי העתיד: "יש ביקוש אדיר שיושב כרגע על הגדר. ברגע שהמלחמה תסתיים והריבית תתייצב, השוק עומד לנסוק בצורה מטורפת. היום זה הזמן הנכון ביותר לקנות".

מינצברג: "אנחנו במיני סאב-פריים ישראלי"

מנגד, יוסל'ה מינצברג, מומחה שוק ההון, רואה את התמונה בצורה מורכבת יותר. הוא מצביע על נתון מדאיג נוסף: הלוואות לכל מטרה שהגיעו לשיא של כמעט מיליארד שקל בחודש. "זה מעיד על מצוקה. אנשים לקחו הלוואות כדי לממן עסקאות נדל"ן שהן מעבר ליכולתם. לפני שלוש שנים הזהרתי מהתופעה הזו, והיום אנחנו רואים את התוצאות".

לדברי מינצברג, המשבר בציבור החרדי חמור במיוחד. נתוני המכון לאסטרטגיה חרדית מראים ירידה של 30% ביכולת של זוגות צעירים להגיע לדירה. "המודל הכלכלי החרדי, שנשען על מינוף גבוה, נסדק בגלל הריבית. לאברך חרדי פשוט יש פחות כסף - הסופר יקר יותר, השכירות עלתה, והוא כבר לא יכול למנף את עצמו לדעת".

מינצברג מדגיש כי בעוד שוק הנדל"ן קופא, שוק ההון מציג אלטרנטיבה מעניינת, אם כי הוא מזהיר מפני כניסה ממונפת לשוק המניות בתקופה של ריבית גבוהה.

ירושלים מול כל השאר

במהלך הראיון הסכימו השניים כי ירושלים היא "מדינה בתוך מדינה". בעוד שבתל אביב ובפריפריה ניתן לראות סימני ירידה או הטבות משמעותיות של קבלנים, בירושלים הביקוש הבינלאומי (יהדות ארה"ב והעולם) שומר על מחירים גבוהים. "דירה חדשה בירושלים? אין סיכוי שהמחיר שלה ירד", הסכים קווטינסקי.

השורה התחתונה: איפה להשקיע 600,000 ש"ח?

כאשר אלי גוטהלף ביקש מהמומחים לתת עצה מעשית למשקיע עם הון עצמי של 600 אלף ש"ח, התגלו הבדלי הגישות:

צחי קווטינסקי: "אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. אני מאמין בשילוב - חלק בנדל"ן וחלק בשוק ההון. אבל חשוב לעשות 'חיתום' אישי: לבדוק שאתם מסוגלים לסיים את העסקה ולא רק להתחיל אותה".

יוסל'ה מינצברג: "היום שוק ההון הופך ליותר ויותר רלוונטי. מי שיש לו הון כזה, עדיף לו לא לשרוף את כל התזרים החודשי שלו על משכנתא חונקת בנדל"ן. הנדל"ן כרגע הוא שוק של קונים, אבל רק למי שבאמת מסוגל לעמוד בזה כלכלית".

המסר המשותף של השניים לציבור: אל תפעלו מתוך לחץ או "עדר". בין אם אתם קונים דירה בבית שמש ובין אם אתם משקיעים במדד ה-S&P 500 - בדיקת היכולת הכלכלית העתידית שלכם היא הצעד הכי חשוב שתעשו השנה.

הפקה: נריה סעדיה