נשר היא עיר קטנה יחסית שקצת נעלמה מעיניהם של המשקיעים החרדיים. בעוד שערים אחרות בצפון כמו קריית אתא, קריית ים וטבריה מושכות תשומת לב רבה מהמגזר החרדי, נשר נשארה מחוץ לרדאר.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
לעומת זאת, בקרב הציבור הכללי, זו עיר שמושכת הרבה מאוד משקיעים. מחירי הנדל"ן בעיר זינקו בשנים האחרונות במאות אחוזים, והעיר הפכה ליעד השקעה מבוקש. והסיבה לכך מורכבת ממספר מעלות: המיקום המעולה, האיכות החיים הגבוהה, ופוטנציאל ההתחדשות העירונית הוא עצום.
רקע על העיר: ממפעל המלט לעיר מבוקשת
נשר התחילה כישוב פועלים שרצו לחסוך לעצמם את הנסיעה לחיפה, ולכן הקימו צריפים פשוטים ממש ליד מפעל המלט. השם נשר נבחר בהשראת סמל המפעל עצמו. בשנת 1995 הוכרזה נשר כעיר רשמית .
המפעל נסגר בשנת 2020, מה שפתח פתח לתכנון מחדש של אזורי התעשייה הישנים ולהפחתה משמעותית בזיהום האוויר. זהו שינוי משמעותי שהופך את נשר ליותר אטרקטיבית למגורים .
מה הופך את נשר למבוקשת כל כך?
הקרבה לטכניון היא גורם מרכזי. העיר יושבת כמעט על הגבול של הטכניון, מה שהופך אותה לאידיאלית עבור סטודנטים, חוקרים, וסגל אקדמי. מצד שני, הקרבה לצומת יגור ולמקומות תעסוקה רבים בחיפה והקריות מושכת לעיר אוכלוסייה חזקה ואיכותית במיוחד .
העיר נחשבת באופן עקבי לאחת הערים עם אחוזי הזכאות לבגרות הגבוהים בישראל וזוכה בפרסי חינוך רבים, נתון שגורם לאנשים רבים לבחור לגור בעיר. משפחות צעירות עם ילדים רואות בנשר יעד מצוין עם חינוך איכותי, סביבה ירוקה ושקטה, וקרבה לכל השירותים.
שני סוגי השקעות: תשואה מול עליית ערך
ההשקעות בעיר מתחלקות לשני סוגים עיקריים: השקעות תשואה, שבהן קונים דירה ומשכירים אותה לתשואה שוטפת, והשקעות לפוטנציאל השבחה, שבהן קונים דירה בציפייה לעליית ערך עתידית, בעיקר בעקבות פרויקטי פינוי-בינוי. נשר מציעה את שני הסוגים.
נשר מתחלקת לחמישה אזורים מרכזיים, כל אחד עם אופי משלו וקהל יעד שונה:
נשר הוותיקה: מרכז העיר- זהו האזור שסביב בניין העירייה, מרכז העיר ההיסטורי. השכונה מורכבת בעיקר מאוכלוסייה מעורבת, ותיקים וצעירים, וכוללת שירותים ציבוריים רבים.
גבעת נשר: השכונה הכפרית- שכונה בעלת אופי כפרי, מורכבת בעיקר מווילות ובתים פרטיים. היא ממוקמת באזור יחסית מבודד מהעיר, ומיועדת בעיקר למשפחות מבוססות שמחפשות שקט ופרטיות. זו לא שכונה להשקעות תשואה, אלא למי שמחפש בית למגורים ארוכי טווח.
בן דוד: שכונת הסטודנטים -שכונת בן דוד גובלת ישירות בשכונת נווה שאנן בחיפה ובטכניון. קהל היעד כאן הוא סטודנטים ומשפחות צעירות. זו שכונה אידיאלית להשקעות תשואה, בעיקר בדירות קטנות שמתאימות לסטודנטים. הקרבה לטכניון הופכת את השכונה למבוקשת מאוד.
תל חנן: מרכז העיר הישן-תל חנן הוא מרכז העיר הישן, עם הרבה מסחר ובניינים ישנים מסוג בניני רכבת. השכונה מיועדת למשפחות צעירות ואוכלוסייה ותיקה. כאן גם נמצא המוקד של פרויקטי הפינוי-בינוי בעיר, מה שהופך אותה למעניינת במיוחד למשקיעים שמחפשים עליית ערך.
רמות יצחק: השכונה היוקרתית-רמות יצחק היא השכונה הגדולה והיוקרתית בנשר. היא בנויה על צלע ההר, עם נוף פנורמי מרהיב. קהל היעד הוא משפחות ממעמד בינוני גבוה.
בגלל מבנה השכונה ההררי, ניתן למצוא בתים פרטיים עם אפשרויות מגוונות להוספת יחידות דיור, בניית קומות נוספות, וד"ל זו שכונה למשקיעים מתקדמים שמכירים את השוק ויודעים לנצל הזדמנויות.
מחירי נדל"ן בנשר: כמה עולה דירה?
בשכונות הוותיקות של נשר ניתן למצוא דירות באזור המיליון שקלים. מדובר בדירות ישנות, אבל ככל שהקרבה לטכניון גדלה יותר, כך מחירי השכירות עולים. הביקוש מצד הסטודנטים והסגל האקדמי הוא חזק, והוא מייצב את השוק.
דירת 4 חדרים תעלה כ-1,300,000 שקלים. לאחר חלוקה, ההשקעה הכוללת תגיע לכ-1,500,000 שקלים, והדירה תושכר בכ-5,000 שקלים נטו לחודש. זו תשואה של כ-4 אחוזים נטו, לא מציאה גדולה אבל יציבה וסולידית. חשוב להבין שנשר כיום אינה עיר של תשואות אגרסיביות, אלא עיר של יציבות ואיכות.
פינוי-בינוי: הפוטנציאל האמיתי
בקשר לפינוי-בינוי, העירייה מקדמת תוכנית אב שאמורה להוסיף לעיר 20,000 יחידות דיור בעשורים הקרובים. זהו מספר עצום שיכפיל את גודל העיר פי כמה. כך למשל, מתחם תל חנן קיבל כבר אישור סופי מהוועדה הארצית להוספת כ-800 יחידות דיור. מדובר בפרויקט שכבר יוצא לפועל בשנים הקרובות.
במקביל, מתחם מעלה הגיבורים בשכונת בן דוד הוא הפרויקט הגדול ביותר. מתוכנן מגה פרויקט של פינוי 300 דירות ישנות ובניית 1,860 יחידות דיור חדשות במקומן. זהו פרויקט ענק שישנה את פני השכונה כולה. בשל מחלוקת עם רמ"י, הפרויקט עדיין תקוע ולא יצא לפועל. לכן, למי שמאמין בפרויקט ומוכן לחכות, עדיין ניתן למצוא דירות במחירים שלא משקפים את ההשבחה הצפויה מהפינוי-בינוי.
זוהי הזדמנות למשקיעים סבלניים, אבל חשוב להבין שהסיכון הוא שהפרויקט יתעכב עוד שנים רבות, או אפילו יבוטל. אין ערובות בנדל"ן, ובמיוחד בפרויקטי פינוי-בינוי.
האוכלוסייה בנשר
חשוב לציין שאוכלוסיית נשר, ביחס לאוכלוסיות ערים אחרות בצפון, נחשבת לאוכלוסייה יחסית בסדר. מדובר במשפחות חזקות כלכלית, משכילות, ויציבות. זה גורם משמעותי שמשפיע על רמת הגבייה, על טיפול בנכסים, ועל הביטחון הכללי בעיר. משקיע שקונה בנשר לא צריך לדאוג מדיירים בעייתיים או מאזורים מסוכנים, לפחות לא ברוב השכונות.
נקודת זהירות חשובה: המבנה ההררי של העיר
יש נקודה אחת שחשוב מאוד להיזהר ממנה בנשר, והיא קשורה למבנה הטופוגרפי של העיר. נשר בנויה על הר, והרחובות עולים ויורדים בצורה משמעותית. המשמעות היא שכאשר מדברים על "קומה שלישית ,"לפעמים צריך לעלות עוד קומה או שתיים מהכביש עד לבניין, מה שהופך את הדירה בפועל לקומה חמישית או שישית.
זה משנה הכול. דירה שמוגדרת כקומה שלישית נשמעת מצוין, אבל אם בפועל צריך לטפס 5 קומות מהכביש, זה הופך אותה לבלתי מתאימה למשפחות עם ילדים קטנים, לקשישים, או למי שלא אוהב לטפס מדרגות. מה שאומר שהדירה תהיה הרבה יותר קשה להשכיר, והתשואה תהיה נמוכה יותר.
לכן, כשאתם בודקים דירה בנשר, אל תסתפקו במה שכתוב במודעה או במה שהמתווך אומר לכם. הגיעו למקום, עמדו ברחוב, וספרו כמה קומות באמת צריך לעלות מהכביש עד לדירה. חשבו לאיזה קהל אתם מיעדים את הדירה, והאם הקומה האמיתית מתאימה לקהל הזה.
סיכום: למי מתאימה ההשקעה בנשר
נשר מתאימה למשקיעים שמחפשים יציבות, איכות, וקרבה למרכזי תעסוקה ולימוד. העיר מציעה אוכלוסייה איכותית, תשתיות טובות, וחינוך מצוין. התשואות השוטפות אינן גבוהות במיוחד, אבל הן יציבות. הפוטנציאל לעליית ערך בעקבות פרויקטי הפינוי-בינוי הוא משמעותי, אך דורש סבלנות רבה.
מאידך, נשר פחות מתאימה למי שמחפש תשואות אגרסיביות, מחירי כניסה נמוכים, או עליות ערך מהירות. המחירים בנשר כבר גבוהים יחסית, והעיר אינה "גילוי" חדש. בנוסף, המבנה ההררי של העיר דורש תשומת לב מיוחדת, וחשוב לבדוק כל דירה בקפידה לפני רכישה.
אם אתם שוקלים השקעה בנשר, עשו את שיעורי הבית, הגיעו למקום מספר פעמים, ובדקו כל פרט קטן. ההשקעה יכולה להיות מצוינת, אבל רק אם עושים אותה נכון.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות