אנחנו נכנסים לתקופת החגים, אז אני קצת משנה השבוע ממנהגי הרגיל. במקום סקירת עיר, אני פותח מיני־סדרה קצרה, סיפורים שפוגשים אותי כמלווה כלכלי וכמנהל נכסים, ומוסר השכל קטן שיוצא מכל אחד מהם.
הסיפור הראשון הוא כזה שחוזר על עצמו יותר ממה שהייתם מאמינים.
יש לי דירה, אבל אין לי מושג מה קורה בה
יש משהו מעניין בבעלות על דירה להשקעה, כשקונים אותה, אנחנו יודעים עליה הכול, כמה שילמנו, כמה משכנתא לקחנו, כמה ריביות קיבלנו, כמה היא אמורה להיות שווה, כמה שכירות נקבל, אבל אחרי כמה שנים, אני לפעמים פוגש בעלי דירות שהמצב אצלם קצת שונה.
הם כבר לא ממש יודעים מי גר בדירה, לא תמיד יודעים אם היא מושכרת, לפעמים הם לא יודעים איפה המפתחות, ויש כאלה שצריכים לחשוב רגע כדי להיזכר באיזו קומה נמצאת הדירה, ופגשתי כאלה שגם לא זוכרים במדויק באיזה מספר ברחוב הדירה נמצאת, וזה לא סיפור תיאורטי.
מי גר בדירה שלי?
לא מזמן הגיע אליי מקרה כזה. אדם שמחזיק בדירה שמחולקת לשלוש יחידות. בכל חודש הוא משלם משכנתא, יורד ממנו גם החשבונות השונים, אבל כשהוא רוצה לדעת מה קורה עם הנכס שלו, מתחילות הבעיות - המתווך שאמור לטפל בדירה לא עונה לו, ומתעלם מהודעות ומיילים.
הוא ניסה לפנות לשוכרים, אבל מבחינתם הוא כמעט אדם זר, משום שהם הגיעו לדירה דרך המתווך, ולא רואים סיבה להתנהל מול מישהו אחר. וכך נוצר מצב אבסורדי, יש אדם שהוא בעל הדירה, אבל אין לו באמת שליטה על מה שקורה בה, כמה שוכרים יש, מי גר שם, מה מצב הדירה, מה קורה עם השכירות, הוא פשוט לא מצליח לקבל תמונה ברורה, וזה לא המקרה היחיד.
אני פוגש אנשים שמתקשרים אליי ואומרים שהם צריכים עזרה עם דירה, ואז מתחילים לברר: מי מחזיק את המפתח, מי השוכר, הדירה מושכרת או לא, מי האיש קשר, הכול מתערבב.
וכשאני שואל את בעל הדירה למה הוא לא נוסע לבדוק, התשובה לפעמים מאוד פשוטה, מה אני אעשה, אני גר בירושלים, עכשיו לנסוע שעתיים עד לקריות. ואני מבין אותו: אף אחד לא רוצה לנסוע שעתיים בשביל להתעמת עם אוכלוסייה שלולי הדירה לא הייתי פוגש בחיים.
ובעיקרון הוא צודק, אבל כאן בדיוק מתחילה הבעיה. את דעתי על עולם המנהלים והמתווכים שלא עושים את עבודתם נאמנה אשמור לעצמי, אבל לא כל הבעיה היא המתווך. חשוב לומר זאת בצורה ברורה: לא כל מתווך או מנהל נכסים הוא בעייתי, להפך, כשבעל נכס נמצא רחוק, מנהל נכסים טוב יכול להיות פתרון מצוין.
אבל גם מנהל הנכסים הטוב ביותר לא יכול להחליף את בעל הדירה, כי לפעמים אנחנו מסתכלים על הסיפורים האלה ואומרים, "טוב, מה אפשר לעשות המתווך לא ענה, או המתווך לא דיווח", וזה אכן יכול להיות חלק מהבעיה, אבל יש עוד צד לסיפור: בעל הדירה עצמו נתן למצב הזה להתפתח.
לא בכוונה, לא מרוע, פשוט היה לו נוח, הוא רחוק, הוא עסוק, הוא לא רוצה להתעסק עם הדירה, אמרו לו שנדל"ן זה הכנסה פסיבית, והוא אומר לעצמו, יש מישהו שמטפל בזה, עד שמגיעה בעיה, לפעמים אנחנו פשוט לא רוצים לדעת, וזה התופעה שאני רואה, והיא כבר הרבה יותר אנושית.
קשה מאוד לבעל נכס לגלות שהוא הפסיד כסף
אם קניתי דירה ואני משוכנע שהיא שווה מיליון וחצי שקל, הרבה יותר נעים לי להמשיך לחשוב שהיא שווה מיליון וחצי - מאשר להתקשר ולגלות שהמציאות שונה. או לחילופין: אם אני חושד שהדירה ריקה, אני יכול לבדוק, אבל ברגע שאני בודק, אולי אגלה שהיא באמת ריקה, ואז צריך להתמודד.
אני מכיר מקרה של לקוח שבמשך שנים העדיף כמעט לא להתעסק עם הדירה שלו, בפועל היא הייתה ריקה, אבל הרבה יותר קל היה לדמיין שיש שם נכס ששווה סכום מסוים מאשר להתמודד עם המציאות.
רק אחרי שהצלחנו להביא אותו לפעולה, הוא הסכים להתמודד עם המספרים ולמכור. זה לא קרה ביום אחד, לקח בערך שנתיים עד שהדירה נמכרה, ובסופו של דבר היא נמכרה במחיר שאמרו לו כבר בתחילת הדרך, לפעמים הבעיה היא לא שאין פתרון, הבעיה היא שקשה להתחיל את התהליך.
אז כמה צריך להיות מעורבים?
פה אני דווקא לא אומר לבעל הדירה להפוך למנהל נכסים - אם אתם מנהלים את הדירה בעצמכם, ברור שאתם צריכים להיות בעניינים, אבל אם לקחתם מנהל נכסים, תנו לו לנהל. אל תתנו לדייר להתקשר אליכם בכל פעם שנורה נשרפת, ואל תחליפו את המנהל, אבל כן תהיו בעלי הבית, תדעו מי מנהל לכם את הנכס, תדעו מי השוכר, תדעו מה מצב הדירה, תדעו מה קורה עם השכירות, תדעו אם היו תקלות משמעותיות.
ותגיעו לראות את הדירה בעצמכם מדי פעם.
לדעתי, פעמיים בשנה זו נקודת פתיחה סבירה, לא בשביל לבדוק את המנהל, (ואולי בעצם כן..) אלא בשביל לראות את הנכס שלכם, להיכנס לדירה, לראות מה השתנה, להבין מה קורה, ולהישאר מחוברים לנכס, ולהראות נוכחות, כי ברגע שאתם מגיעים לדירה פעם בתקופה, הרבה יותר קשה להגיע למצב שבו יום אחד אתם מגלים שאתם אפילו לא יודעים מי גר בה.
דירה להשקעה היא לא תוכנית חיסכון
אולי זו הנקודה שאני הכי רוצה להעביר, כשאנחנו קונים דירה להשקעה, אנחנו רוצים שהיא תהיה פסיבית, וזה בסדר, לא כל אחד רוצה להתעסק עם שוכרים, תקלות ומפתחות, אבל פסיבי לא אומר מוזנח, אפשר שהנכס יעבוד בשבילכם בלי שאתם תעבדו בו כל יום, אבל עדיין צריך להיות שם - כי בסוף, זו הדירה שלכם.
ואם יש דבר אחד שאני לוקח מכל הסיפורים שאני רואה כמלווה בעלי נכסים, הוא שאפשר להעביר את ניהול הדירה למישהו אחר, אך אי אפשר להעביר למישהו אחר את האחריות לדעת מה קורה איתה, כי לפעמים החדשות שנגלה כשנפתח את הדלת לא יהיו נעימות. אבל חדשות לא נעימות היום כמעט תמיד עדיפות על הפתעה יקרה בעוד שנתיים.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com
1 תגובות