גם השבוע, במקום סקירת עיר, נמשיך במיני־סדרה קצרה, סיפורים שפוגשים אותי כמלווה כלכלי וכמנהל נכסים, ומוסר השכל קטן שיוצא מכל אחד מהם.
העיקר שתהיה שכירות
לפעמים הרצון של בעל הדירה להשכיר את הנכס כמה שיותר מהר גורם לו לשכוח שהשוכר הוא לא רק מי שאמור להעביר את הכסף בסוף החודש.
"מה אתה רוצה, בדקנו את התלושים וההכנסות שלו, מה עוד אפשר לעשות" - זו הייתה התשובה שקיבלתי מבעל דירה כשהתחילו הבעיות עם השוכר. וזה משפט שאני מבין: כי כששוכר מפסיק לשלם, קל מאוד לשאול, איך הכנסת אותו לדירה, למה לא בדקת, איך לא ראית.
אבל במקרה הזה דווקא היו בדיקות, היו שיקים, היו פרטים שנבדקו, ועל פניו לא היה משהו שצעק - אל תכניסו אותו לדירה. אבל אז התחילו השיקים לחזור, בהתחלה מנסים להבין מה קרה, אולי זו תקלה זמנית, אולי עוד מעט הכסף ייכנס, מדברים, מנסים להסדיר את התשלום, נותנים הזדמנות.
אך כשהתשלום לא מגיע שוב ושוב, כבר ברור שמדובר בבעיה, העניין הגיע לבית המשפט, התקבל צו לפינוי, אבל גם אז הדירה לא חזרה מיד לבעליה, הדייר סירב להיפנות ואז צריך לפתוח תיק בהוצאה לפועל וכו', ופתאום מה שנראה בהתחלה כמו עסקת שכירות פשוטה הופך לסיפור שלם.
וזה גרם לי לחשוב על משפט שאני שומע לא מעט מבעלי דירות: "העיקר שתהיה מושכרת".
לדעת מה לשאול
אני מבין מאיפה זה מגיע; דירה ריקה עולה כסף, יש משכנתא, תחזוקה והוצאות, כל חודש בלי שוכר מרגיש כמו הפסד, אבל לפעמים הרצון לראות את הדירה מושכרת גורם לנו להתמקד בשאלה הלא נכונה. במקום לשאול רק "מתי הוא נכנס", צריך לשאול גם "מי האדם שנכנס אליי לדירה, ומה הסיפור שלו, ואיפה הוא גר עד היום".
כשמגיע אליי שוכר פוטנציאלי, יש שאלות שאני אוהב לשאול גם אם הן לא מופיעות בשום טופס. לדוגמא: איפה גרת עד היום, למה אתה עוזב, למה אתה צריך לעבור דווקא עכשיו, מה אתה מחפש בדירה הזאת. לפעמים התשובה פשוטה לגמרי, עבודה חדשה, משפחה שגדלה, רצון לעבור לאזור אחר - אבל לפעמים השיחה מספרת עוד משהו. אני לא מחפש לתפוס את השוכר ולא מנסה לנהל חקירה, אני פשוט רוצה להבין קצת יותר את התמונה.
להכיר את השוכר
גם הלחץ להיכנס לדירה יכול לספר משהו: כשאדם אומר שהוא חייב להיכנס מחר, שאין לו כרגע פתרון אחר, ושהוא מוכן לסגור במידית - אני רוצה להבין למה. זה לא אומר שאדם שנמצא בלחץ הוא שוכר בעייתי, ממש לא, אבל אם יש סיפור מאחורי הדחיפות - כדאי לדעת אותו. בסופו של דבר, אנחנו לא מוסרים מפתח לאדם שאנחנו מכירים רק לפי שורה בחוזה.
כשאני מדבר עם שוכר פוטנציאלי, אני לא מחפש רק תשובות לשאלות הטכניות, לפעמים התשובות פשוטות וברורות, ולפעמים גם הדרך שבה אדם מתנהל מספרת משהו. האם הוא לחוץ מאוד להיכנס כבר מחר? האם הוא מגיע לראות את הדירה ומסתכל עליה ברצינות? האם הוא שואל שאלות? האם הוא מתנהל בצורה מסודרת? כל אחד מהדברים האלה בפני עצמו לא אומר הרבה, אבל כשאתה פוגש הרבה אנשים, אתה מתחיל לשים לב לסימנים הקטנים.
גם הדירה עצמה היא חלק מהסיפור
נקודה נוספת שאני רוצה להצביע עליה: אני רואה לפעמים בעלי דירות שאומרים "לא צריך להשקיע בדירה, העיקר שתהיה שכירות", אבל אם אתה רוצה להביא לדירה קהל שוכרים טוב, אתה צריך לשאול את עצמך גם איזה קהל הדירה הזאת בכלל מזמינה.
דירה ישנה, מוזנחת ולא מטופחת יכולה להיות אטרקטיבית פחות לשוכר שמחפש מקום נעים, מסודר ומתוחזק, ומצד שני, יהיו אנשים שעבורם המחיר הוא הדבר החשוב ביותר, והם יהיו מוכנים להתפשר על מצב הדירה. זה לא אומר שכל שוכר בדירה ישנה הוא שוכר בעייתי, ממש לא, אבל לנכס עצמו יש השפעה על האנשים שיתעניינו בו.
צריך להבין שבשוק של משקיעים הדברים עובדים בצורה קצת שונה מהעיר שאתם מתגוררים בה. באזורי השקעה ישנם הרבה דירות דומות שמתחרות זו בזו, משום שהן מאוד דומות במה שהם מציעים, בגודל ובסגנון, ואם חלק גדול מהדירות עבר שיפוץ וזה הסטנדרט באזור אז דירה מוזנחת יכולה למצוא את עצמה מתחרה על קהל מסוים מאוד, שאני צריך לשאול את עצמי - למה הוא רוצה את הדירה הזאת.
לא להיעלם אחרי שהעברתי מפתח
גם אחרי שמצאנו שוכר, צריך לדעת הסיפור לא נגמר. אני לא חושב שבעל דירה צריך להיות על הראש של השוכר, להפך, שוכר צריך להרגיש שהוא נכנס לבית שלו ויכול לחיות בו בשקט, אבל גם בעל הדירה לא צריך לשכוח שיש לו נכס ולדעת באופן כללי מה קורה.
לשים לב אם משהו משתנה, ומדי פעם פשוט להתעניין ולשאול האם הכול בסדר בדירה. לא כל שיחת טלפון צריכה להיות על כסף, לפעמים דווקא שיחה פשוטה כזאת יכולה לגלות תקלה, בעיה או שינוי שהבעלים בכלל לא ידע עליו, (נקודה חשובה לנהל את השיחה בצורה שלא "תזכיר" לדייר על "בעיות").
וזה בעיניי כל הסיפור. לא צריך להפוך את בעל הדירה לשוטר של השוכר, לא צריך לחשוד בכל אדם שנכנס לדירה, וגם אי אפשר לדעת מראש איך תיראה השנה הבאה, אבל כן צריך להיות בפוקוס, לשים לב למי שנכנס, לשים לב למה שהדירה משדרת, ולא לשכוח את הנכס ברגע שהמפתח עבר לידיים אחרות, כי לפעמים “העיקר שתהיה שכירות” הוא בדיוק הרגע שבו אנחנו מפסיקים להסתכל על התמונה הגדולה.
לסיכום: המטרה היא לא רק שהדירה תהיה מושכרת. המטרה היא לדעת למי אנחנו משכירים, מה אנחנו מציעים לו, ולהמשיך להיות קצת עם היד על הדופק גם אחרי שהדלת נסגרת מאחוריו.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות