האמת, שסדרת הכתבות הזאת נועדה בכלל לסקור מקרוב ערים ברחבי הארץ, כדי לתת לכם את התמונה המלאה עבור ההשקעה. אך בעקבות עשרות הודעות וטלפונים שאני מקבל מציבור הקוראים וסיפורים מסמרי שיער על השקעות מסוגים שונים שמתגלגלים אל שולחני, אחרוג ממנהגי ואתן חמישה כללי אצבע שכל משקיע מתחיל חייב להכיר לפני שהוא יוצא לדרך, ואף במהלך ההשקעה עצמה.
כלל ראשון: תבינו כמה כסף באמת יש לכם לעסקה
יותר מדי פעמים אני שומע ממשקיעים פוטנציאליים משפט כמו "תביא לי עסקה טובה ואני אסתדר עם הכסף". זהו שלא, אף אחד לא מתחייב לכם שהעסקה תעבוד בדיוק כמו שאתם רוצים, ושתמיד תהיה מושכרת ובמחיר שאתם מצפים לו. הדבר האחרון שאתם רוצים הוא שההשקעה הזו תפריע לכם לישון בלילה כי היא חנקה לכם את התזרים החודשי.
הדבר הראשון שאני עושה עם זוג שרוצה להשקיע, הוא לשבת איתם על תקציב הבית ולהבין כמה יתרה יש להם בחודש להשקעה, וכמובן מהו הסכום הראשוני שיש להם בפועל.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
זה הבסיס לכל השקעה מוצלחת. אי אפשר לבנות בית בלי יסודות, ואי אפשר להשקיע בנדל"ן בלי לדעת בדיוק כמה כסף יש לכם ועל מה אתם יכולים לסמוך.
אם אין לכם רזרבה כספית למקרה שהדירה לא תהיה מושכרת חודש או חודשיים, או למקרה שצריך לבצע תיקון בלתי צפוי, אתם לא מוכנים להשקעה. זה פשוט. ההשקעה צריכה להיות נוחה לכם, לא ללחוץ על התקציב החודשי שלכם, ולתת לכם שקט נפשי. או בתמצות: "רמת חיים לא על חשבון איכות חיים".
כלל שני: אי אפשר לחכות לרכבת בתחנת אוטובוס - תדעו איזו עסקה אתם מחפשים
מהרגע הראשון, עוד לפני שאתם מתחילים לחפש דירה, חייבים לדעת איזה סוג עסקה אתם מחפשים. האם זו עסקת תשואה, כלומר: דירה שהשכירות ממנה תעזור לכם לממן את התזרים החודשי ותניב לכם הכנסה פסיבית, או שמא זו עסקת ערך, כלומר: השקעה שבונה על עליית ערך עתידית, ואתם מוכנים לשלם בכל חודש סכום גבוה יותר - בתקווה שבעוד מספר שנים הדירה תעלה בערכה בצורה משמעותית?
אלו שתי עסקאות שונות לחלוטין; הן שונות בבנייה ובתכנון שלהן, הן שונות בחיפוש העסקה, הן שונות בשאלות שצריך לשאול, והן שונות בבדיקות שצריך לעשות.
עסקת תשואה תחפש אזורים עם ביקוש גבוה לשכירות ומחירי כניסה נמוכים, ואילו עסקת ערך תחפש אזורים עם פוטנציאל פינוי-בינוי, תשתיות חדשות, או שיפור צפוי באיכות החיים.
אם התקציב שלכם מוגבל והתזרים החודשי חייב להיות חיובי, אתם חייבים לחפש עסקת תשואה. אם יש לכם יכולת לשרוד מספר שנים עם תזרים שלילי, אולי גם עסקת ערך מתאימה לכם.
כלל שלישי: אל תסתמכו בעיניים עצומות - בדקו הכל בעצמכם
הבנתם מה אתם מחפשים ומה התקציב שלכם? מעולה. השלב הבא הוא לאתר את הנכס. אתם מעוניינים להשתמש בשירותיו של מתווך כלשהו? נהדר, אבל הוא לא בא במקומכם. אל תסמכו בעיניים עצומות על מה שהמתווך אומר לכם. לא לפחד לשאול שאלות, להקשות, לנסות להבין, וגם לעשות קצת עבודה בעצמכם.
מספרים לכם שהאזור יוצא לפינוי-בינוי? תבדקו באתר של העירייה מה מתוכנן ומתי. מעוניינים להשכיר או לפצל? הגיעו לאזור, נסו לדבר עם השכנים, עם הועד הבית, עם בעלי חנויות בקרבת מקום. תקבלו מידע שאף מתווך לא יספר לכם.
הנה מקרה שסיפר לי לקוח: הוא הגיע לבניין יום אחרי שמתווך הראה לו את הדירה, דפק על דלת ועד הבית ושאל אותו על הדירה. ועד הבית אמר לו בפה מלא: "לפני חודשיים קנה את הדירה משקיע אחר, אך מכיוון שבבניין שלי אני לא נותן לחלק את הדירה, הוא מנסה לגלגל אותה על מישהו אחר".
תארו לכם מה היה קורה אם הלקוח היה סומך על המתווך בעיניים עצומות, קונה את הדירה, ורק אחר כך מגלה שהוא לא יכול לחלק אותה? הוא היה תקוע עם דירה שהתשואה ממנה לא מצדיקה את ההשקעה.
בקיצור, תפנו זמן ותטיילו באזור. אם אתם מפחדים מהשכנים, כנראה שגם השוכרים שלכם יפחדו. אם האזור לא נראה לכם בטוח או נעים בשעות הערב, זה סימן אזהרה. הדירה שלכם תהיה מושכרת לאנשים שגם הם רוצים לגור במקום נוח ובטוח.
כלל רביעי: חברת ניהול היא שותף, לא קבלן - תבחרו נכון ותהיו מעורבים
מצאתם דירה וחתמתם על חוזה? מזל טוב! ברוכים הבאים להשקעה הפסיבית הראשונה שלכם. כעת נותר לכם לשבת רגל על רגל והכסף יזרום אליכם, נכון? נראה לכם? נכון שזו הכנסה פסיבית במובן שלא צריך ללכת כל יום לעבודה כדי להרוויח אותה, אבל היא לא תנהל את עצמה.
כשאתם בוחרים חברת ניהול, חשוב מאוד לעבוד עם אנשים ישרים והגונים. ואם הם דורשים ממכם לאשר תיקונים, תבינו ותשאלו שאלות. תבקשו תמונות לפני ואחרי, תבינו בדיוק מה התקלה ומה הפתרון. כל כך הרבה מקרים טיפלתי שבהם בעלי דירות העבירו תשלום על בעיות שלא היו מעולם, או שלא טופלו בפועל.
נכון, אתם לוקחים חברת ניהול בשביל השקט, אבל כדאי קצת להיות מעורב, לכל הפחות להבין מה אומרים לכם. לדוגמא: יספרו לכם שיש רטיבות בדירה - להבין מה המקור, ואולי זה בכלל אחריות של ועד הבית לתקן כי זה מקיר משותף וכדומה.
המלצה שלי: פעם בשנה, בין הזמנים או בחופשה, תבואו ותעשו סיבוב בדירה. קצת הכרות עם הדיירים, אולי עם ועד הבית, ובדיקה קלה של מצב הדירה. זה יכול למנוע הרבה מאוד עוגמת נפש. דיירים שיודעים שהבעלים מעורב ומגיע לבקר מדי פעם - נוטים יותר לשמור על הנכס.
כלל חמישי: תזכרו תמיד - זו השקעה שלא מתאימה לכולם
נקודה אחרונה וחשובה: עולם ההשקעות ובמיוחד השקעות נדל"ן לא מתאימה לכולם. אתם משקיעים בנכס אמיתי, מוחשי, שדורש ניהול, תחזוקה, ומעורבות. אם אתם לא מוכנים להשקיע את הזמן והמאמץ הנדרשים - אולי נדל"ן זה לא בשבילכם.
תזכרו תמיד - העסקה הטובה ביותר היא זו שאתם מרגישים איתה בנוח. לא זו שמציעה את התשואה הגבוהה ביותר על הנייר, ולא זו שהמתווך הכי לחץ עליכם לקנות. העסקה הטובה היא זו שמתאימה לתקציב שלכם, למטרות שלכם, ולמצב החיים שלכם. עסקה שנותנת לכם לישון בשקט בלילה, ולא מפריעה לכם לתפקד ביום.
לסיכום: חמשת הכללים שישמרו עליכם
ראשית, תבינו כמה כסף יש לכם בפועל ומה היכולת החודשית שלכם. שנית, תדעו בדיוק איזה סוג עסקה אתם מחפשים - תשואה או ערך. שלישית, אל תסמכו בעיניים עצומות על מתווכים או משווקים, תבדקו הכל בעצמכם. רביעית, תבחרו חברת ניהול טובה ותישארו מעורבים. וחמישית, תזכרו שעולם השקעות לא בהכרח מתאים לכולם.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
אם תעקבו אחרי חמשת הכללים האלה, יש לכם סיכוי טוב להצליח בהשקעה שלכם, ולהפוך אותה לנכס שמייצר הכנסה פסיבית אמיתית ונותן לכם שקט נפשי.
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות