בתחילת מלחמת "שמחת תורה", כשמנופי הבנייה קפאו מעל קו הרקיע, התחזיות היו קודרות. המחסור בידיים עובדות נראה אז כמו מכה אנושה לענף. היום, כשאנחנו מציינים שנתיים וחצי לתחילת המערכה, אתרי הבנייה כבר רוחשים פעילות.
הפועלים הזרים כאן, שיטות הבנייה התייעלו, והמחסור הפיזי בכוח אדם הוא כמעט היסטוריה רחוקה, נכון לקח קצת זמן להתרגל לשפה שלהם ולשיטות העבודה אבל כיום גם רואים את המעלות שלהם כגון פחות הפסקות, עבודה סביב השעון וכולי.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
אבל כשמסתכלים על הלוחות ועל העסקאות בשטח, מגלים תמונה מפתיעה: השוק נמצא בשפל. למרות שהטרקטורים חזרו לעבוד, הקונים עדיין לא חזרו למשרדי המכירות בהמוניהם.
פרדוקס המלאי: הקבלנים מחשבים מסלול מחדש
הנתון המשמעותי ביותר בשטח כרגע הוא מלאי הדירות. הקבלנים, שהמשיכו לבנות למרות הכל, מוצאים את עצמם היום עם מלאי לא קטן של דירות מוכנות או בשלבי גמר, ללא קונים. בנדל"ן, מלאי עומד הוא נטל כלכלי כבד, הריביות על הלוואות הליווי ממשיכות לדפוק, והצורך בנזילות לוחץ.
זהו "שוק של קונים" קלאסי. הקבלנים, שבעבר היו מכתיבים את התנאים, מציעים היום מבצעי מימון יצירתיים, ספיגת הצמדות והטבות ששוות בפועל מאות אלפי שקלים. המחיר הרשמי אולי לא צנח ב-30%, אבל הנעשה מסביב משקף שפל אמיתי בשווי העסקה.
מהפכת המיגון: לא רק בונוס, אלא תנאי סף
שנתיים וחצי של מציאות ביטחונית מאתגרת שינו את סדרי העדיפויות מהיסוד, כאשר השינוי מתבטא בשטח ובמכירות בשני אלמנטים שונים:
- השחיקה בנכסים הישנים: דירות ללא מיגון ספגו את המכה הקשה ביותר. הן נמצאות בשפל עמוק כי השוכרים והקונים פשוט מצביעים ברגליים.
- הסטנדרט החדש: היום, דירה ללא ממ"ד היא מוצר שהרבה יותר קשה למכור או להשכיר. זה לא שהחדש התייקר בגלל המלחמה; זה שהישן איבד מהרלוונטיות שלו, מה שמושך את ממוצע המחירים בשוק כלפי מטה ויוצר תחושה של דשדוש כללי.
הזווית העולמית: האנטישמיות והעלייה לישראל
אי אפשר להתעלם ממה שקורה מחוץ לגבולות המדינה. גל האנטישמיות הגואה בעולם המערבי מחלחל לתודעה של הקהילות היהודיות בחו"ל. אנחנו מתחילים לראות התעניינות גוברת של יהודי התפוצות ברכישת "דירת מקלט" בישראל.
כרגע מדובר בטפטוף, אבל הערכת המומחים היא שאנחנו עומדים לפני גל עלייה משמעותי. אם התחזית הזו תתממש, הביקוש שיגיע מחו"ל עשוי להיות הגורם שיספוג את המלאי הקיים של הקבלנים ויניע את הגלגלים מחדש. מי שקונה היום בשפל, עשוי למצוא את עצמו בעוד מספר שנים בשוק שונה לחלוטין, שמונע על ידי ביקושים גלובליים.
מבט קדימה: האם אנחנו בקרקעית?
כמו בכל שוק, ובטח בשוק הנדל"ן הישראלי שידע עליות ומורדות, דווקא בשפל נמצאות ההזדמנויות הגדולות. השילוב של קבלנים לחוצים עם מלאי, מחירי שפל נוכחיים, ופוטנציאל לעלייה מאסיבית של יהודי חו"ל, יוצר חלון הזדמנויות נדיר.
ההיסטוריה מלמדת שהערפל תמיד מתפזר בסוף. כשהריבית תרד והביטחון יחזור, כל מי ש"ישב על הגדר" ינסה לקפוץ חזרה לשוק בבת אחת.
השורה התחתונה שלי: אל תחכו לכותרות שיגידו המחירים עולים כי אז זה כבר יהיה מאוחר מדי. השפל הנוכחי הוא הזמן לעשות שיעורי בית, לבדוק נכסים ולנצל את עמדת המיקוח החזקה שלכם.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com
0 תגובות