האמת היא שחריש היא לא עיר רגילה - היא עיר שלכל אחד מאיתנו יש עליה דעה. חרדים שרצו לבנות בה קהילה, חילוניים שנלחמו לשמור על אופייה המעורב, שופטי בג"ץ שפסלו עסקאות, ומשקיעים שקנו בה דירות ב-650,000 שקלים ועדיין מחכים לרווח. ולכן, רגע לפני שמדברים על מחירים ושכונות, חשוב להבין את הסיפור.
רקע: מהחלום החרדי ועד פסיקת בג"ץ
בשנת 2010, בתקופת כהונתו של שר השיכון אריאל אטיאס, ייעדה הממשלה את חריש להיות עיר חרדית גדולה שתפתור את מצוקת הדיור של המגזר. התכנון היה מחושב עד לפרט האחרון: בנייה נמוכה, דירות גדולות למשפחות מרובות ילדים, ומוסדות תורניים שייבנו מראש. זו לא הייתה מציאות שהתהוותה אורגנית - זו הייתה תוכנית מדינה.
הדרך לשיווק העיר עברה דרך מכרזים לעמותות. בשנת 2012 קם ועד הדיור המאוחד – גוף גג שריכז עשרות עמותות חרדיות קטנות, שמטרתן הייתה להגיש הצעות על כל מגרש ומגרש כדי להבטיח רצף טריטוריאלי חרדי.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הרעיון היה פשוט: אם רוב המגרשים בידי חרדים, העיר תהפוך חרדית מאליה. מנגד, הצד החילוני-דתי לאומי הקים עמותות כמו "חריש הירוקה" ו"נאות חריש", שניסו להגיש הצעות על מגרשי מפתח באזורים אסטרטגים כדי לשבש את הרצף.
ועדת המכרזים של רמ"י לא ישנה. לאחר בדיקה, היא פסלה הצעות של 11 עמותות חרדיות שייצגו כ-1,500 יחידות דיור, בנימוק שהתיאום ביניהן היה פסול. בזכות הפסילה זכו העמותות החילוניות שדורגו שניות. הציבור החרדי ערר לבג"ץ – ובית המשפט העליון כמובן פסק נגדו, וקבע שהתיאום אסור ושמכרז ציבורי חייב להיות תחרותי.
התוצאה הייתה דרמטית: לפני הפסילה כ-90% מהזוכים במכרזים היו חרדים. אחריה – 15 עד 20 אחוז בלבד. חריש הפכה לעיר חילונית-דתי לאומי במרכזה, ולא לעיר החרדית שתוכננה.
חריש של היום
כיום מונה חריש כ-42,000 תושבים, וכ-30% מהם חרדים. אפשר לחשוב שהסיפור נגמר עם פסיקת הבג"ץ – אבל הוא לא נגמר. בשנים האחרונות ניכרת הגירה חיובית לעיר של משפחות חרדיות רבות.
הציבור הליטאי מתרכז בעיקר בשכונת צוותא תחת הנהגתו של הרב שמואל דוד רייסנר. בשכונה פועלים תלמוד תורה "עטרת שלמה" עד כיתה ד' וכן בית יעקב של החינוך העצמאי. זה מענה חינוכי ראשוני שמתאים בעיקר למשפחות צעירות שילדיהם עדיין קטנים.
שכונת אבני חן היא הפנים הספרדיות של החריש החרדית. בשכונה קיימת קהילה ספרדית גדולה המתחלקת למספר קהילות שונות, וסביבה החלה להתפתח בתקופה האחרונה גם קהילה ליטאית המונה כ-50 משפחות. מי ששוחח עם תושבי השכונה מדווח על קהילתיות חזקה במיוחד - קידושים משותפים, אירועים, מרקם חברתי חם שלא תמיד מוצאים בערים חרדיות אחרות. בשכונה ישנה קהילה של חסידי תולדות אהרון עם בתי ספר ומקוואות משלה.
(במאמר המוסגר אציין שבסיור שערכנו במקום בשביל הכתבה כמעט ולא נתקלנו בבית כנסת בנוי וראוי כבית מקדש מעט, אלא רוב בתיה כנסת ואף המרכזיים שלהם נמצאים בקרוונים. מה שהזכיר לי את הווארט "מה נורא המקום הזה - אם אתה הולך בעיר שכל הבניינים חדשים ומזמינים ופתאום אתה רואה קרוון מוזנח דהיינו "מקום נורא" אז הרי "שאין זה כי אם בית אלוקים"...).
מחירי הנדל"ן: ההפתעה שמחכה לכם
וכאן מגיעה ההפתעה האמיתית של חריש. העיר כולה בנייה חדשה - כל דירה מגיעה עם מחסן, חניה מאובטחת, מעלית, לובי מסודר. עיר חדשה עם תשתיות חדשות. הייתם מצפים שהמחירים יהיו גבוהים, ובעבר - הם אכן היו. אבל כיום המציאות שונה לחלוטין.
הסיפור מתחיל בשנות הבנייה הראשונות, כשמשקיעים רבים רכשו דירות על הנייר במחירי רצפה - 650,000 עד 700,000 שקלים לדירה. עסקה שנראתה מצוינת. אבל כשעיר שלמה מאוכלסת בעיקר על ידי משקיעים, כולם גם משכירים. ושוק שמוצף בדירות להשכרה מגיב בצורה צפויה: מחירי השכירות יורדים. דירת 4 חדרים חדשה עם מרפסת, מחסן וחניה מאובטחת עומדת כיום על כ-4,000 שקלים בלבד לחודש. דירת 5 חדרים - כ-4,400 שקלים.
כשמשקיע עושה את החשבון ומגלה שהתשואה השוטפת מינימלית, הוא מגיע למסקנה הבלתי נמנעת: עדיף למכור, לקחת את מה שיש, ולהתקדם הלאה. ולתופעה הזו מתווסף עוד גורם חשוב: מפרויקט "מחיר למשתכן" הראשון בחריש חלפו כבר שבע שנים, מה שאומר שאותן דירות ניתנות כיום למכירה ללא קנס יציאה. גל היצע נוסף נכנס לשוק, ולוחץ על המחירים כלפי מטה.
התוצאה: דירות 4 חדרים יד שנייה ניתן למצוא כיום ב-1,300,000 עד 1,600,000 שקלים. דירות 5 חדרים - סביב 1,450,000 שקלים, עד 1,800,000 שקלים דירה חדשה, מרווחת, עם כל הנוחיות, במחיר שלא ניתן להשיג בשום מקום אחר בישראל תמורת בנייה כזו. למי שרוצה להשתקע - זו עשויה להיות עסקה שלא תחזור.
אזהרה חשובה: לא כל הדירות נולדו שוות
מכיוון שחריש מלאה בפרויקטים רבים שנבנו על ידי גורמים שונים - חברות קבלניות גדולות, קבוצות רכישה, ועמותות, איכות הבנייה אינה אחידה וההבדל יכול להיות מהותי.
נניח שאתם סורקים את השוק ומוצאים שתי דירות 4 חדרים זו לצד זו - אחת ב-1,500,000 שקלים והשנייה ב-1,300,000. האינסטינקט אומר: קח את הזולה. אבל זו עלולה להיות טעות יקרה. הדירות הזולות יותר נמצאות לעיתים בבניינים שנבנו על ידי עמותות ללא ניסיון קבלני מספיק, ותושבים מדווחים על בעיות רטיבות, בידוד לקוי, ופרטי גימור שלא עמדו בציפיות.
לכן, לפני שאתם בודקים את הדירה, בדקו מי בנה את הבניין. שוחחו עם שכנים, שאלו על תקלות, ואל תסתמכו על "תחושת הבטן". הבדל של 200,000 שקלים בין שתי דירות "דומות" הוא לא מציאה - הוא לרוב אזהרה.
תחבורה ותעסוקה - מה צריך לדעת
חריש מתמודדת עם שני אתגרים שחשוב להכיר לפני החלטה. מבחינת תעסוקה - חריש אינה עיר הייטק. מי שעובד במרכז הארץ צריך לתכנן את הנסיעות. מבחינת תחבורה ציבורית - המצב בפיתוח.
יש אוטובוסים לערים הסמוכות, אך מי שמסתמך עליהם לנסיעות יומיות יגלה שהלוגיסטיקה דורשת תכנון. אומנם ישנם דיבורים על תחנת רכבת שתוקם בעיר - אבל בין דיבורים לבין הנחת מסילה יעברו לא מעט שנים.
סיכום: למי מתאימה חריש?
חריש מתאימה מאוד למשפחות חרדיות שמחפשות דירה חדשה ומרווחת במחיר שבמרכז הארץ לא קיים. הבנייה חדשה ומודרנית, הקהילות מתפתחות ומתחזקות, ואיכות החיים גבוהה יחסית לעלות. עבור משפחה שמוכרת דירה קטנה בבני ברק ויכולה לקנות דירה גדולה בחריש ולהישאר עם עודף - זה יכול להיות הגיוני מאוד.
עבור משקיעים, התמונה פחות פשוטה. בעתיד הנראה לעין לא צפוי שינוי דרמטי בשוק. מחירי השכירות נמוכים, ההיצע גדול, והתשואה השוטפת מינימלית. מי שמחפש תשואה שוטפת – כנראה שחריש אינה התשובה הנכונה כרגע. מי שמאמין בפוטנציאל ארוך הטווח של העיר ומוכן להמתין שנים – זו שאלה של אמונה.
וזכרו תמיד: בחריש יותר מבכל מקום אחר - בחרו את הדירה לפי הפרטים. שם הקבלן שבנה את הבניין עשוי להיות ההבדל בין עסקה טובה לבין כאב ראש לשנים.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות