לפני כמה שנים התקשר אליי אדם לפגישה, הוא התעניין במיפוי וסדר כלכלי ובניהול של כמה נכסים שהיו ברשותו, ועל פניו נראה כמו אדם ממולח ומוצלח, כזה שיודע היטב מה הוא עושה, דיברנו, בדקנו, ובסופו של דבר זה לא יצא לפועל, הוא העדיף להשאר עם מנהל הנכסים שהוא היה.
- סיפורים מהשטח: קניתם דירה להשקעה? שימו לב לזה | חלק ראשון
- "העיקר שתהיה מושכרת": סיפורים מהשטח ועלילות שוכרים | חלק שני
לא חשבתי עליו יותר מדי, עד שלפני תקופה הוא התקשר אליי שוב, ובפיו בקשה: "יש לי דירה שיש בה סימנים של רטיבות, יש מצב שאתה שולח לי מישהו שיבדוק?" שמחתי לעזור, ושלחתי לשם אחד מאנשי המקצוע שאני עובד איתם.
חשבתי שמדובר בעוד בדיקה קטנה של רטיבות, לא הייתי מוכן לטלפון שקיבלתי אחר כך: "אתה חייב לבוא לראות את הגג, כל הבית רטוב, הגג במצב גרוע מאוד, צריך לעשות איטום". התקשרתי לבעל הדירה ועדכנתי אותו, התגובה שלו הייתה כמעט מיידית: "זה לא יכול להיות! כבר שילמתי על איטום".
וזה באמת נשמע לא הגיוני, הוא הרי לא התעלם מהבעיה הוא ידע שיש בעיה, פנה למנהל הנכסים שלו, שילם כסף כדי שהגג יטופל, ומבחינתו הסיפור היה מאחוריו. רק שהסיפור לא היה מאחוריו, בלי להיכנס לכל הפרטים, בסופו של דבר התמונה הייתה קשה, התשלום על העבודה עבר, אבל העבודה עצמה לא בוצעה כפי שהיה צריך, והנזק לבעל הדירה היה משמעותי.
פתאום הוא לא רק צריך להתמודד עם האיטום שלא בוצע, אלא גם עם נזקי רטיבות, עם טיפול נוסף, ועם הרבה יותר עבודה וכסף ממה שהיה נדרש אילו הבעיה טופלה מלכתחילה, כמובן שהמנהל מתנער מאחריות וכו'.
ופה אני רוצה לעצור, אפשר לומר נו, הוא נפל על איש לא אמין, ואולי זה נכון, אבל בעיניי יש כאן שאלה הרבה יותר מעניינת - איך בעל דירה שאינו מומחה לשיפוצים אמור לדעת מה באמת נעשה בדירה שלו?
"אבל אני לא מבין בשיפוצים"
אני שומע את המשפט הזה הרבה: "מה אתה רוצה ממני, אני לא מבין באיטום", ונכון, רוב בעלי הדירות באמת לא מבינים באיטום, בצנרת או בקרמיקה, אבל יש הבדל גדול בין לא לדעת לבצע עבודה לבין לא לשאול מה הולכים לעשות.
אם יש לי תיקון פעם בכמה שנים, אני לא צריך להפוך לקבלן שיפוצים, אני יכול לקרוא קצת, לראות סרטון, לשאול מישהו שמבין, ואפילו להתקשר לחבר מהכולל שקצת מבין בתחום ולשאול - תגיד, יש סיכוי שאתה עולה איתי לשיחת ועידה עם איש מקצוע? משום שלפעמים שיחת טלפון של חמש דקות יכולה לשנות את כל ההתנהלות.
לפני שמתחילים - להבין מה הולכים לעשות
אחד הדברים שכדאי לעשות הוא פשוט לשאול, מה בדיוק הולכים לבצע, באיזה אופן, באילו חומרים, כמה זמן זה אמור לקחת, ומה אמור להיות בסוף, לא צריך להפוך את זה לחקירה, והמטרה היא לא ללמוד מהקבלן את המקצוע שלו - אלא שבעל הדירה יבין לפחות ברמה בסיסית על מה הוא משלם.
בעבודה משמעותית אפשר גם לבקש לראות תמונות או סרטונים אם פותחים משהו, אם מפרקים ריצוף, אם עושים איטום - אפשר לבקש סרטון קצר שישלח לוואטסאפ או למייל. זה יכול להספיק כדי שבעל הדירה, גם אם הוא רחוק, יראה מה קורה.
יש גם מקרים שבהם החומרים שבהם משתמשים אינם בדיוק מה שסוכם, או שהעבודה מבוצעת בדרך שונה ממה שבעל הדירה הבין שהוא משלם עליו, וככל שהבעלים פחות מעורב, כך קשה לו יותר לדעת בזמן אמת מה באמת קורה.
זה לא אומר שצריך לחשוד בכולם
חשוב לי להדגיש, אני מכיר הרבה בעלי מקצוע טובים וישרים, שעושים עבודה מצוינת, הנקודה היא לא שכל קבלן חשוד, הנקודה היא שגם כשאני סומך על בעל המקצוע, אני עדיין צריך לדעת מה נעשה בנכס שלי, אמון ומעורבות לא סותרים אחד את השני, להפך כשאני יודע מה סוכם, מבקש תיעוד ורוצה להבין את אופן העבודה, אני גם מייצר תהליך הרבה יותר מסודר מול בעל המקצוע.
לפעמים צריך פשוט זוג עיניים במקום
לא כל בעל דירה יכול לנהל בעצמו את הנכס שלו. אם הדירה נמצאת שעתיים נסיעה מהבית, אם הבעלים עובד שעות ארוכות, או אם פשוט אין לו זמן ויכולת להתעסק בכל תקלה - כדאי להכיר בזה.
ופה אני חושב שניהול נכסים טוב אמור לתת פתרון, לא במובן של תן לי את הדירה ותשכח ממנה, אלא להפך, מנהל נכסים טוב צריך להיות העיניים של בעל הדירה בשטח, כשיש רטיבות לראות מה קורה, כשמגיע בעל מקצוע לדעת מה הוא עושה, כשצריך תיקון להבין מה הבעיה ומה הפתרון, וכשמשהו לא נראה הגיוני לא פשוט להעביר את החשבון לבעל הדירה ולסמן בוצע.
כי בסופו של דבר, בעל הדירה יכול להיות מאות קילומטרים משם, אבל הנכס שלו עדיין צריך שמישהו ישים לב אליו. וזה בדיוק המקום שבו ניהול נכסים יכול להיות משמעותי, לא לקחת מהבעלים את האחריות על הנכס, אלא לעזור לו להישאר מחובר אליו גם כשהוא רחוק, אבל גם מהמנהל לבקש תיעוד של כל מה שנעשה.
בעל הדירה לא צריך להיות מפקח בנייה
בסוף, אני לא חושב שבעל דירה צריך להפוך למומחה בכל תחום, יש בעלי מקצוע בשביל זה אינסטלטור לצנרת, איש איטום לגג, חשמלאי לחשמל וכו' אבל גם כשאני מוסר את העבודה לאיש מקצוע, אני לא מוסר לו את העיניים שלי, אני עדיין רוצה לדעת מה הולכים לעשות, כמה זה עולה, איך זה אמור להתבצע, ולקבל תיעוד כשצריך, ואם אני לא מבין אני יכול לשאול, זה אולי נשמע קטן, אבל דווקא הדברים הקטנים האלה הם מה שגורם לבעל דירה להישאר מחובר לנכס שלו.
כי לפעמים הבעיה היא לא התיקון אלא מה שלא בדקנו. במקרה שסיפרתי עליו בהתחלה, בעל הדירה שילם כדי לפתור בעיה, מבחינתו, הוא עשה את מה שהיה צריך לעשות, רק שבפועל, הבעיה נשארה.
וזה בעיניי השיעור החשוב, לא מספיק לשלם על טיפול, צריך לדעת מה קיבלת תמורתו, לא צריך להיות מומחה, לא צריך לעמוד ליד הקבלן כל היום, ולא צריך לחשוד בכל אדם שנכנס לעבוד בדירה, אבל כן צריך להיות בפוקוס לשאול, לראות, לתעד, ואם צריך, להתייעץ עם מישהו שמבין קצת יותר מאיתנו.
>> למגזין הלא - לחצו כאן
בסופו של דבר, הקבלן יכול להיות מצוין, מנהל הנכסים יכול להיות מצוין, והשוכר יכול להיות מצוין, אבל הנכס עדיין שלך, וכשמישהו עובד עליו, כדאי מאוד לדעת מה בדיוק הוא עושה שם.
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.