בעקבות סיפורים רבים שמגיעים אליי של השקעות נוצצות שהתגלו כמפוקפקות ופיקטיביות, אני מרגיש חובה לעצור לשבוע אחד ולהסביר הבדל שלא תמיד מסבירים לכם כשמציגים את ה"הזדמנות".
רכישה פרטית בטאבו: אתם קונים חלק בקרקע ורושמים אותו על שמכם בטאבו עם הערת אזהרה מיידית. אתם הבעלים מהיום הראשון. אם הקרקע תעלה בערכה לפני שתהפוך לדירה – הרווח כולו שלכם. הסיכון: תהליך ההפשרה לוקח זמן ואין ודאות על לוחות זמנים.
קבוצת רכישה: אתם חלק מקבוצה. המחיר הסופי אינו ידוע מראש, תאריך המסירה תלוי בגורמים רבים, ואתם תלויים בניהול של גורמים אחרים. לא כל קבוצת רכישה רעה – אבל כל קבוצת רכישה מסובכת יותר מרכישה ישירה, ובמקרה של בעיות – קשה יותר לצאת ממנה.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
כאשר פונים אליכם עם הצעת השקעה באחד מהאזורים האלה, השאלה הראשונה שצריכה לצאת מפיכם היא: "איך בדיוק נרשמת הזכות שלי, ומה כתוב בנוסח הטאבו?". מי שמסרב לענות על זה בבהירות – כנראה שיש סיבה.
שלושת הדברים שחייבים לבדוק לפני כל השקעה
בין אם אתם בוחנים עסקה בשכונת האבוקדו ובין אם ברכס הקישון, יש שלושה דברים שאסור לוותר עליהם לפני חתימה:
נסח טאבו: בדקו שהמוכר אכן בעל הזכויות בקרקע שהוא מוכר לכם. זה הצעד הראשון, הפשוט, ולעתים המדובר בו הכי פחות.
דו"ח שמאי – תקן 22: זוהי "תעודת הזהות" הכלכלית של הקרקע. הוא מוכיח שהמחיר הגיוני ביחס לשווי השוק ושיש סיכוי ריאלי שהקרקע תהפוך לדירה בעתיד הנראה לעין. בלי דו"ח שמאי – אין עסקה.
עורך דין מטעמכם: לא עורך הדין של היזם. עורך דין שאתם בחרתם, שבדק את הסכם השיתוף, שהסביר לכם כל סעיף. העלות קטנה ביחס לסכום שאתם מוציאים. זה לא פרט טכני – זו ערובה.
נקודת אזהרה שחשוב שכל משקיע ידע
בינואר 2024, לאחר הצלחה במכרזים קודמים, פורסמו תוצאות מכרז נוסף בקרית אתא – והוא נחל כישלון מוחלט. מכרזים שיצאו ל-5,200 דירות נוספות לא זכו כמעט להצעות. הסיבות: שילוב של תמחור גבוה מדי מצד רמ"י, אי-ודאות בשוק, ובעיקר – ספק לגבי קידום תחנות הרכבת הקלה והמטרונית המתוכננות. זו נקודה שכמעט אף משווק לא יספר לכם.
מה המשמעות עבור המשקיע? שהרווח שמבטיחים לכם תלוי בהנחות לגבי עתיד שאינו מובטח. הרכבת הקלה שמוצגת כגורם מרכזי בהשבחת הקרקע – עדיין לא ודאי מתי תגיע ומה יהיה מסלולה המדויק. מי שנכנס לאזורים האלו חייב להיות מוכן לטווח ארוך – ולאפשרות שהטווח יהיה ארוך יותר ממה שהובטח לו.
סיכום: אבוקדו או קישון – מה מתאים לכם כמשקיעים
שכונת האבוקדו ורכס הקישון הם שני מוצרי השקעה שונים לחלוטין, גם אם אנשי מכירות לפעמים מערבבים ביניהם. שכונת האבוקדו מציעה השקעה בדירה ממשית עם קבלן מוכר, תוך שנתיים-שלוש לאכלוס, עם תשואה שוטפת ברגע שהדירה מושכרת. רכס הקישון מציע פוטנציאל רווח גבוה יותר על הנייר, אבל עם טווח זמן ארוך יותר, אי-ודאות גבוהה יותר, ואפס הכנסה בשנים הראשונות.
בשני המקרים – אל תקנו מתוך לחץ, אל תחתמו לפני שראיתם נסח טאבו, ואל תוותרו על עורך דין מטעמכם. הכסף שתחסכו על ייעוץ משפטי הוא הכסף שעלול לעלות לכם הכי ביוקר בסוף.
ולבסוף: אם אדם מציע לכם עסקת השקעה ומסרב לתת לכם זמן לחשוב, לבדוק, ולהתייעץ – זה סימן האזהרה הכי גדול מכולם. עסקה טובה תמיד יכולה לחכות יום או יומיים.
>> למגזין המלא - לחצו כאן
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל ysraelkikar@gmail.com.
0 תגובות